Эксперты поделились своим видением ситуации на рынке новостроек

По данным аналитиков BN.ru, квадратный метр на первичном рынке в мае стал дороже более чем на 900 руб. Застройщики в один голос утверждают, что рост будет продолжаться и дальше: снижение цен невозможно, даже при падающем спросе. Так ли это? Что на этот счет думают риэлторы?

Эксперты поделились своим видением ситуации на рынке новостроек

В конце мая BN.ru опросил петербургских застройщиков – почему новостройки продолжают дорожать? Сегодня мы обратились с подобным вопросом к риэлторам и аналитикам.

Эксперты поделились своим видением ситуации на рынке новостроек

Мария Бент, главный аналитик Центра оценки и аналитики BN.ru:

– За май 2020 года средняя цена предложения петербургских новостроек класса масс-маркет (без учета пригородов) выросла на 0,75%, или 933 тыс. руб. за кв. м, и к началу июня составила 125,1 тыс. руб. за кв. м.

Динамика средней цены предложения, руб. за кв. м

Эксперты поделились своим видением ситуации на рынке новостроек

Средняя цена предложения в строящихся домах класса масс-маркет по типу квартир на конец мая 2020 года студии и однокомнатные – 4,9 млн руб. двухкомнатные – 7,6 млн руб. трехкомнатные – 10,3 млн руб.

В мае значительнее всего подорожали трехкомнатные квартиры – на 2,32%. Рост цен на двухкомнатыне составил 1,89%, а на студии и  однокомнатные – всего 0,16%.

Динамика средней цены предложения в новостройках класса масс-маркет по типу квартир, руб. за кв. м

Эксперты поделились своим видением ситуации на рынке новостроек

Полный отчет об общих тенденциях на рынке строящегося жилья Санкт-Петербурга вы можете заказать через личный кабинет на нашем портале.

Эксперты поделились своим видением ситуации на рынке новостроек

Светлана Дьякова, директор по развитию АН «Итака»:

– Еще ни один кризис не приводил к снижению цен на новостройки – в основном мы имели дело со стагнацией и замедлением положительной динамики. Все застройщики анонсируют дальнейшее повышение стоимости квадратного метра. Безусловно, в апреле было зафиксировано снижение объемов продаж, связанное с введением режима самоизоляции. При этом сегмент нового строительства изначально был лучше подготовлен к сложившейся ситуации: удаленное подписание договоров практиковалось и ранее, в том числе благодаря активной работе с региональными клиентами. Онлайн-регистрацией застройщики также стали пользоваться гораздо раньше. В апреле-мае многие компании эффективно протестировали формат полностью удаленной работы, и теперь, даже после возвращения в офлайн, эта практика останется на рынке, что очень удобно для клиентов в ряде случаев.

Отложенное предложение на рынке есть: мы наблюдали, как в апреле и мае ряд застройщиков переносили старт новых проектов на июнь и далее. При этом я не думаю, что отложенный старт повлияет на цены в рамках данных проектов – снижаться они не будут.

Отложенный спрос формировался за счет клиентов, планировавших продать вторичное жилье и вложиться в новое строительство. Большинство не смогли это сделать в связи с задержками в работе МФЦ и снижением спроса на вторичном рынке, где многие покупатели отложили решение квартирного вопроса до нормализации обстановки.

В то же время клиенты, у которых были сбережения, в свете появления субсидированной ставки стали более активно рассматривать возможность приобретения квартиры в новостройке. Хочется обратить внимание, что под данную программу подходят не только строящиеся объекты, но и ряд уже готовых ЖК – так называемая новая вторичка. Потенциальным покупателям, которые в данный момент взвешивают все за и против, хочу посоветовать не откладывать покупку в долгий ящик. Ждать падения цен я бы не рекомендовала, к тому же субсидированная ставка, которую мы имеем сейчас, может больше не повториться.

Эксперты поделились своим видением ситуации на рынке новостроек

Дмитрий Щегельский, президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости:

– В данный момент, по моим наблюдениям, цены в новостройках не растут. И я уверен, что при падении спроса будет и снижение цены. Так было в 2008–2009 годах. Тогда застройщики тоже говорили, что снижать цены некуда, что они работают на грани рентабельности.

Но в итоге тот кризис привел к симметричному снижению как розничных цен на недвижимость, так и затрат на строительство. Не понимаю, почему сегодня застройщики поведут себя как-то по-другому.

При этом при «непадающей цене» всегда есть способы по ее снижению за счет акций по подаркам квадратных метров и т. п.

Отложенного предложения на первичном рынке я не наблюдаю. Заморозка стройки – дорогой шаг не только из-за срыва сроков сдачи (которые прописаны в строительной документации), но и технически (недостроенный объект подвергается разрушительному воздействию внешней среды). Снижение предложения возможно только из-за перехода на эскроу. И мы знаем, что в 2022–25 годах может возникнуть снижение предложения.

Некоторые объекты на первичном рынке уже сейчас дороже, чем на вторичном. Если сравнивать квартиры в одном квартале, то при равных параметрах квартира в новостройке будет дороже, чем квартира на вторичке в домах, построенных до XXI века.

Эксперты поделились своим видением ситуации на рынке новостроек

Александр Гиновкер, генеральный директор АН «Невский простор»:

– Стоимость квадратного метра на первичном рынке медленно, но растет. По нашим оценкам, с начала года квадрат вырос в цене на 2-3%. Мы не ждем резкого роста или снижения цен в этом сегменте. 

На стоимость квартир оказывает влияние большое число разнонаправленных факторов. Так, безусловно, негативным является кризис в экономике, снижение доходов населения и неуверенность в завтрашнем дне. Основным плюсом сейчас можно назвать исторически низкие ипотечные ставки. 

В пятимиллионном городе у людей постоянно происходят изменения в жизни, которые требуют проведения различных операций на рынке жилья. И за последние два месяца на рынке Петербурга сформировался определенный объем отложенного спроса. Если бы кризис был обусловлен только пандемией, то после окончания острой ее фазы можно было бы ждать роста на рынке. Но в реальности ситуация сложнее, поэтому говорить о том, что летом или осенью все бросятся покупать квартиры, нельзя. Спрос будет восстанавливаться, но медленно.

Эксперты поделились своим видением ситуации на рынке новостроек

Спрос то вверх, то вниз, а цены?

Эксперты поделились своим видением ситуации на рынке новостроек

Почему новостройки продолжают дорожать

Эксперты поделились своим видением ситуации на рынке новостроек

Рынок аренды скорее жив, чем мертв

Эксперты поделились своим видением ситуации на рынке новостроек

Спрос на недвижимость упал в пять раз, что дальше?

Эксперты поделились своим видением ситуации на рынке новостроек

Грозит ли крах рынку найма жилья из-за ситуации с коронавирусом?

Эксперты поделились своим видением ситуации на рынке новостроек

Георгий Патанин, руководитель АН «Георгий Патанин», участник конкурса «Топ-100 риэлторов Санкт-Петербурга»:

– Многих волнует вопрос, что будет с ценами на новостройки; кто-то ждет снижения цен, кто-то говорит, что все стройки скоро встанут и застройщики чуть ли не бесплатно будут отдавать квартиры. Так ли это? В РФ каждые пять лет случается кризис, то политический, то нефтяной, то пандемия, то все сразу, и за все время наблюдения цены на недвижимость снизились лишь в долларах! Вот тут да, действительно снижение ощутимо, но оно связано с ослаблением рубля, а не с ситуацией в строительной отрасли. 

Так что же будет с ценами в рублях? На цены влияет несколько факторов, основные – это объем спроса и объем предложения. Застройщики уже второй год сокращают количество новых стартов, тем самым снижая возможность выбора. Создается дефицит качественных предложений и, как следствие, цена растет.

Еще один фактор, как я говорил выше, это объем спроса. Тут строителям помогает правительство. Ипотека с господдержкой привела на рынок не только покупателей «для жизни», но даже инвесторов. Как следствие, пошла волна ипотечных сделок по очень выгодным ставкам. Добавим сюда совместные акции застройщиков, например, где вы не будете платить проценты первый год, а дальше ставка будет 6,5%. Такие предложения действительно выгодны, поэтому спрос восстановился.

Также цена может стоять на месте, когда она уже в космосе, и застройщик будет увеличивать или уменьшать скидки, регулируя спрос. Распродаж не будет точно.

Эксперты поделились своим видением ситуации на рынке новостроек

Михаил Юровецкий, эксперт по недвижимости, участник конкурса «Топ-100 риэлторов Санкт-Петербурга»:

– Как показывает нам начало июня, ждать на первичном рынке снижения стоимости не приходится, а вот увеличение уже происходит. Что подтверждается все новыми информационными письмами о повышении цен от разных застройщиков. Что это? Обратная сторона медали субсидированной ставки по ипотеке 6,5% для поддержания покупательской активности?

И правда, для большинства людей логического объяснения росту цен нет, особенно на фоне общего уменьшения доходов. Но факт остается фактом: цены начали повышать, и та субсидированная ставка в каком-то роде этому причина. Программа действительно сработала, и люди, у которых стояла острая задача купить новую квартиру или было желание сберечь накопления, размещенные на депозитах в банках, начали активно приобретать квартиры в новостройках. Тем самым давая застройщикам зеленый сигнал: «мы готовы покупать».

И уменьшение хороших (удобных) для строительства локаций также является фактором, влияющим на удорожание стоимости метров. Ведь это увеличивает расходы застройщиков на подготовительные и сопутствующие работы, которые потом нам включают в стоимость квартир.

Считается, что цены и так уже перегреты. По факту мы, выбирая с клиентами квартиру на первичном рынке, видим, что по многим локациям примерно за те же деньги уже можно рассчитывать и на готовое жилье в домах, сданных два – четыре года тому назад. А вот что будут выбирать покупатели, всегда будет зависеть от многих факторов, влияющих на их решение.

Эксперты поделились своим видением ситуации на рынке новостроек

Игорь Петров, генеральный директор «Р-Фикс»:

– Если сделать срез по рынку недвижимости и по проектам разных строительных компаний, будет видно, что никакого снижения цен нет. Спрос в условиях карантина, конечно же, снизился: трудно думать о недвижимости, когда все думают о другом. Но уже в июне ограничения постепенно снимаются, и рынок в итоге выйдет на привычное количество сделок. 

Переход на эскроу-счета полностью изменил рынок новостроек – обратите внимание: за последние полгода практически нет новых проектов. Да, у крупных застройщиков есть земельный банк, но даже они не выводят их. Причина этого очевидна: каждый новый проект – это новые кредитные обязательства перед банками. Поэтому ожидать большего количества новых проектов уже не стоит. 

Возможна ли на рынке ситуация, когда первичка сравняется по ценам со вторичкой? Этот сценарий маловероятен в ближайшие годы. Но мы к этому постепенно придем. Когда на рынке недвижимости останутся топ-10 застройщиков, которые не будут продавать на котловане, а будут продавать квартиры в домах высокой степени готовности. 

В общем, ситуация на рынке интересная. Странно слышать от некоторых «экспертов», что нас ждет обвал цен на недвижимость, что рынок в депрессии. Недвижимость – самый надежный актив в стране, ставки по ипотеке рекордно низкие, количество проектов сокращается, поэтому сейчас самое время для приобретения недвижимости.

Эксперты поделились своим видением ситуации на рынке новостроек

Ирина Махнева, заместитель генерального директора АН «Адмирал», участник конкурса «Топ-100 риэлторов Санкт-Петербурга»:

– Сегодня мы все осознаем, что наш мир меняется: ограничительные меры, принимаемые государственными органами, большие изменения собственников в подходе к ведению своего бизнеса, пересмотр приоритетов, общее настроение населения – все это сказывается и на рынке недвижимости. Но давайте поговорим о фактах. Застройщики сейчас получают поддержку от государства в виде различных программ поддержки кредитования населения. Ипотечная ставка на покупку новостройки гораздо интереснее, чем на вторичном рынке. Господдержка-2020: ставка 5,9–6,1%, а для семей с детьми еще ниже – 4,5–4,7% – все это мотивирует покупателей на приобретение новостройки.

Дополнительно и сами застройщики предлагают субсидирование ставок на свои объекты. Самое интересное предложение на сегодняшний день – ставка 0,1–0,5%. Да, такая ставка временная, не на весь срок кредитования, но привлекает и очень выгодна покупателям.

К тому же новостройки дорожают. Безусловно, от котлована до сдачи дома цена традиционно идет вверх – это факт. Новостройка всегда была хорошей инвестицией. Многие клиенты предпочитают новостройки, ведь такой объект является и перспективным вложением средств, и повышением уровня комфорта проживания.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *