Квадратный метр рубль сбережет

Сначала на рынок недвижимости придут инвесторы, недовольные низкими процентами по депозитам. Потом Центробанк отпустит инфляцию, и россияне начнут защищать сбережения покупкой квадратных метров. В общем, инвестиционная привлекательность недвижимости снова начинает расти.

В час, когда ветер бушует неистово

С января средняя процентная ставка по депозитам для частных лиц снизилась на 1,4%, до 4,5-4,6% годовых. И треть вкладчиков заявляет, что, как только у них закончится договор с банком, они не станут продлевать свои депозиты. На рынок частного инвестирования придут освободившиеся миллиарды рублей.

При этом в массе своей новые инвесторы будут придерживаться консервативных стратегий, то есть на рынок акций из этого потока ответвится лишь небольшой ручеек. В основном же бывшие вкладчики станут искать счастья на рынках облигаций, недвижимости и – с недавних пор – драгметаллов.

«Стоимость двух основных драгоценных металлов – золота и серебра – в последние дни бьет рекорды многолетней давности. С начала года цены на золото выросли более чем на четверть. В последний раз котировки этого металла находились на таких высотах в сентябре 2011 года, – констатирует аналитик ГК «Финам» Алексей Коренев. – Что до серебра, то оно и вовсе показало выдающийся результат, взлетев более чем на 38% только за июль. Таких темпов прироста не наблюдалось с декабря 1979 года».

Правда, половина аналитиков считает, что тренд роста драгметаллов вот-вот выдохнется, а следующего взлета можно ждать десяток лет.

По облигациям актуальны следующие цифры. Доходность рублевых корпоративных облигаций первого эшелона – 5–7%; корпоративных облигаций второго эшелона – 6–9%; высокодоходных облигаций – 12–16%. Но все продукты с доходностью выше 7% отягощены дополнительными рисками. Особенно в кризис. Особенно для не шибко компетентных новичков.

В то же время, подсказывают участники рынка, коммерческая недвижимость, сдаваемая в аренду, дает ежегодный доход в 8–12%. «Но в торговой недвижимости высокий порог входа – даже небольшое помещение обойдется в 20–30 млн руб., – предупреждает директор «НДВ-Девелопмент» Андрей Стригалев. – При этом данный сегмент требует постоянного контроля со стороны владельца по поддержанию коммуникаций, конструкций и внешнего вида здания в хорошем состоянии».

Годы промчатся, седыми нас делая

В преддверии учебного года риэлторы любят обсуждать покупку жилья под сдачу студентам. Правда, это инвестиционная идея скорее на следующий год. К нынешней осени приобрести что-то путное можно уже не успеть.

Кстати, современные технологии многое упрощают. Теперь инвесторам всё удобнее становится покупать объекты в других регионах. И аналитики АН «Мир квартир» промониторили ставки аренды и цены на квадратные метры в 70 российских городах (с населением более 300 тыс. человек), выискивая самые заманчивые варианты.

«В Москве ждать возврата средств придется целую вечность – почти 24 года, а выгода получится 4,2% годовых. Такая же история с другими городами с дорогой недвижимостью – Сочи (4,3% и 23 года) и Санкт-Петербургом (4,5% и 22,2 года), – говорится в результатах исследования. – Средний же срок окупаемости по стране – 16,6 года». Негусто.

И в массе инвесторы, приобретающие жилье под сдачу, с первичного рынка ушли. «Ранее приобретались дешевые квартиры для подрастающего поколения либо для сдачи в аренду при выходе на пенсию. Тогда же появился термин „пенсионная квартира“», – поясняет начальник отдела продаж СК «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.

С другой стороны, сегодня большинство инвесторов покупает жилье на ранних стадиях строительства под будущую продажу. «Люди покупают на котловане и продают уже после ввода в эксплуатацию. Так, если дом строится два года, цена на старте будет ниже на 25%, чем цена на финише. По итогу доходность составит около 12% годовых. Очень хорошее вложение денег», – искушает Андрей Стригалев.

И по подсчетам Светланы Денисовой в последние годы процент инвестиционных сделок в строящихся домах составлял 15–20%. Более того, благодаря заметно снизившимся ипотечным ставкам, особенно по госпрограммам, появились лица, берущие с инвестиционным прицелом ипотеку.

Мотивация – из-за кризиса инфляция в конце концов поползет вверх, и нынешние ставки станут смешными.

Наконец, постепенно набирает популярность «долевое участие» в покупках квадратных метров. «Если сбережений недостаточно, чтобы инвестировать в недвижимость напрямую, можно делать это через закрытые ПИФы. Имея небольшую сумму – от 300 тыс. руб., можно получать регулярный рентный доход от коммерческой недвижимости, – учит руководитель дирекции альтернативных инвестиций УК «Альфа-Капитал» Екатерина Ганцева. – При этом средний чек в закрытых ПИФах недвижимости составляет 450 тыс. руб.».

Боже, какими мы были наивными

Впрочем, не следует делать вид, будто паника апреля – мая не сказалась на настроениях инвесторов. Так, в самом начале лета в «Первом ипотечном агентстве» отмечали, что активизировались люди, которые брали студии и однушки в стройке в качестве инвестиций. Сейчас они активно пытаются сбыть свои квартиры по переуступкам, при этом ожидания по цене зачастую превышают порог адекватности.

Далее все заинтересованные стороны поуспокоились. При этом массовая распродажа объектов не произошла во многом благодаря тому, что россияне притерпелись к кризисам.

«Первая и наиболее заметная волна по избавлению от лишнего жилья случилась в конце 2008–2009 годов. Тогда население имело недостаточный кризисный опыт. И многие собственники на эмоциональной волне начали избавляться от квартир, приобретенных в 2006–2007 годах. Люди просто не знали и не имели возможности узнать, насколько глубоким будет падение рынка и как сильно упадут цены, – вспомнила в ходе конференции ГК «Финам» руководитель одного из фронт-офисов ГК «Миэль» Ирина Бербенева. – В итоге те, кто продал инвестиционные квартиры, оказались в проигрыше, поскольку продавали их в панике и по демпинговым ценам».

Далее, в 2014–2015 годах, объем продаваемых инвестиционных квартир был существенно меньше: люди уже примерно представляли, каким будет падение цен. «А сейчас мы вообще не фиксируем тенденции к продаже инвестиционной недвижимости», – резюмирует эксперт.

«Ждать сейчас сброса инвестиционных квартир смысла нет, – соглашается главный инвестиционный стратег БК «Открытие Брокер» Константин Бушуев. – При этом с инвестиционной точки зрения фаза активного снижения инфляции в России 2015–2020 годов завершается, и недвижимость может становиться всё более интересным вложением».

И важно, что сложившемуся положению вещей ничего не угрожает еще лет десять.

«Прежде предполагалось, что поколения Y и Z станут все больше уходить в экономику совместного использования. Но ситуация с Covid-19 нанесла ощутимый удар по sharing economy», – отмечает Константин Бушуев. Если же к этому добавить ожидаемое усиление глобальных инфляционных тенденций, обладание жильем по популярности по сравнению с арендой жилья начнет заметно вырываться вперед.

А Ирина Бербенева подчеркивает, что иметь жилье в собственности – одна из основ нашего менталитета. Поэтому в обозримые годы вряд ли что-то поменяется. «Глобальный уход покупателей в аренду, даже молодых, не произойдет: можно сколько угодно снимать квартиры рядом с работой или в любом месте, где нравится, но как только в семье появляются дети, происходит „прирастание“ к определенной локации. Это сады, школы, кружки, поликлиники… Одна из самых частых причин покупки квартиры – это расширение семьи, и такая причина будет всегда в числе важнейших», – убеждена эксперт.