Рынок новостроек постепенно адаптируется к новым правилам

25.11.2020 admin

О предварительных итогах года, прогнозах на будущее и о том, кто будет покупать завтра, мы беседуем с генеральным директором ООО «Бизнес Полис» Игорем Беловым.

– Вы вступили в новую должность совсем недавно, в конце октября. Расскажите о том, почему в группе компаний «Полис» появилась новая структура и какие задачи перед ней стоят.

– Это обусловлено изменениями в 214-ФЗ. Основная задача – стратегическое развитие. При проектном финансировании для каждого объекта должен быть свой специализированный застройщик, подходящий под все требования банков. Как раз всеми этими компаниями и будет управлять «Бизнес Полис». Основное направление подразделения – оптимизация затрат и запуск новых проектов.

– Как оцениваете итоги первых трех кварталов года на рынке новостроек Петербурга?

– Завершающийся год можно назвать необычным и интересным и для рынка, и для нашей компании. В качестве тенденций можно назвать две основные. Первая – это сокращение объема предложения новостроек: в текущем году он снизился более чем на 50% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Вторая – стремительный рост цен на новостройки – 17–19% в зависимости от проекта, который был вызван сокращением ликвидного предложения на рынке и введением государственной программы по субсидированию ипотечных ставок.

Во втором квартале текущего года рынок также опробовал новые схемы работы: онлайн-продажи, дистанционные методы консультирования.

– Как повлияли законодательные нововведения?

– Рынок постепенно адаптируется к новым правилам работы: уже более 40% объектов реализуется с использованием проектного финансирования, покупатели привыкают к новым процессам, которые сопровождают сегодня покупку.

При этом мы видим, что предложение на рынке продолжает сокращаться. В первую очередь это связано с тем, что далеко не все компании могут получить проектное финансирование. Например, не могут пройти экспертизу банка. Их ждет или продажа, или существенные изменения, которые они должны внести, – так называемые вето кредитных учреждений.

Изменения происходят и внутри компаний. Девелоперы перестраивают свою работу в ответ на законодательные новшества. Особое внимание уделяется финансовому блоку, взаимодействию с кредитными учреждениями. Привлекаются грамотные управленцы, способные выстроить сложные бизнес-процессы.

– Инвестиционная привлекательность новостроек, по идее, должна вырасти. Это если не приумножение средств, то хотя бы сбережения. Ведь другие варианты инвестиций стали менее привлекательными, согласны?

– Инвестиционная привлекательность новостроек всегда была достаточно высока: этот инструмент более или менее понятен каждому. На всём протяжении развития рынка недвижимости цена на новостройки имела повышательный тренд. Но если в предыдущие, стабильные годы доходность этого рынка примерно была сравнима с доходностью банковских вкладов, то в текущем году инвесторы могут рассчитывать на 25–30% годовых при вложении в ликвидные варианты на старте продаж.

Продажа

1-комн. кв.|52 м2|12/15 этаж

550 000 ₽

б-р. Серебристый, 11к1

Продажа

1-комн. кв.|32 м2|2/5 этаж

850 000 ₽

Матроса Железняка улица, 23

Продажа

2-комн. кв.|51 м2|8/9 этаж

1 500 000 ₽

пр-кт. Солидарности, 5

Продажа

Студия|25 м2|9/16 этаж

1 600 000 ₽

Мурино, Шоссе в Лаврики ул., 64 к 2

Продажа

2-комн. кв.|42 м2|2/5 этаж

1 600 000 ₽

Романовка пос., Верхняя ул., 15

Продажа

Студия|11 м2|2/5 этаж

1 650 000 ₽

Фурштатская, 54

Продажа

Студия|24 м2|1/12 этаж

1 800 000 ₽

Мурино, Шоссе в Лаврики ул., 63

Продажа

1-комн. кв.|29 м2|3/5 этаж

1 800 000 ₽

Дубровка пос., Ленинградская ул., 8

Продажа

Студия|13 м2|1/4 этаж

1 890 000 ₽

Подъездной пер., 3

Продажа

1-комн. кв.|25 м2|5/9 этаж

1 900 000 ₽

г. Ломоносов, ул. Михайловская

Продажа

Студия|13 м2|2/5 этаж

2 100 000 ₽

15-я линия В.О., 64Б

Продажа

Студия|15 м2|1/5 этаж

1 970 000 ₽

Шаумяна пр., 55

– Каков объем сделок с ипотекой у «Полис Групп»?

– На ипотечные сделки сегодня приходится около 75–80% в общей структуре продаж. Во многом спрос на жилищные кредиты растет из-за низких ставок – в настоящее время они минимальны для российского рынка. Низкая ставка обеспечивает снижение ежемесячного платежа. Например, если раньше можно было взять в ипотеку 4 млн руб. и платить по 40 тыс. руб. в месяц, то сейчас при этой же сумме кредита можно платить уже 22–25 тыс. руб. Так как средний комфортный платеж по ипотечному кредиту для жителей Санкт-Петербурга сегодня – это стоимость аренды квартиры в месяц, то многим ипотека стала более выгодна, так как иногда платеж по кредиту даже меньше, чем аренда.

– Как меняются стратегии развития строительных компаний в период нестабильности?

– Если говорить о нашей группе компаний, то отмечу, что мы занимаем прочное положение на рынке недвижимости, являясь одним из лидеров. Это результат гибкости, предварительного изучения изменений рынка и выработки решений, которые позволяют девелоперу стабильно развиваться.

ГК «Полис Групп» внедряет в работу новые процедуры, например, полностью отработан механизм дистанционных продаж, внедрены сервисы по изучению спроса и клиентов компании, активно приглашаются в компанию профессионалы, которые способны работать в меняющихся условиях, выполняя поставленные перед рынком и застройщиком задачи.

– Какие новые объекты планируете вывести на рынок в этом году?

– В текущем году мы планируем вывести на рынок проект комфорт-класса в Приморском районе Санкт-Петербурга. Это участок между ЖК «Полис на Комендантском» и улицей Авиаконструкторов. Начало продаж запланировано на декабрь 2020 года. Мы тщательно подошли к проектированию, отработали каждую деталь. Это будет уже второй объект, который мы реализуем на условиях проектного финансирования. Наш партнер – банк «Дом.рф».

В стадии проектирования находятся также еще несколько объектов, о которых мы заявим уже в будущем году.

– Сегодня неблагодарное время для прогнозов. Но всё-таки: чего ждать покупателям, чего ждете вы?

– Рынок идет по пути укрупнения – эта тенденция прослеживается уже на протяжении нескольких лет. Для покупателей это скорее хорошо, потому что снижаются риски приобретения недвижимости в новостройке. Думаю, мы наконец уйдем от такого понятия, как «обманутый дольщик». Обратной стороной этого процесса является дальнейший рост цен. В 2021 году увеличение стоимости квадратного метра составит не менее 15–17%.

Идеальных ДДУ, к сожалению, нет

Как сегодня себя чувствуют застройщики?

Апарт-отель в пандемию как субмарина с полным обеспечением

Насколько сложно попасть к нотариусу во время карантина?

Режим самоизоляции – это не отпуск, а время еще более напряженной работы

– И кто же будет покупать по таким ценам? Ведь те, кто хотел вложить деньги в недвижимость, уже это сделали.

– Льготная ипотека будет поддерживать продажи. Программу продлили до 1 июля 2021 года, поэтому в этот период мы ожидаем стабильный спрос.

Досье BN

Игорь Борисович Белов

Родился 22 апреля 1979 года.

В 2002 году окончил Балтийский государственный технический университет «Военмех» имени Д.Ф. Устинова по специальности «Испытание и эксплуатация техники».

В 2007 году завершил обучение в Санкт-Петербургском политехническом университете Петра Великого по специальности «Экономика и управление на предприятии».

С 2003 года занимает различные должности в строительных организациях Санкт-Петербурга.

В 2016 году перешел на работу в ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга».

С января 2017 года возглавил филиал «Центр реализации инвестиционных программ», где получил всесторонний опыт в сфере работы с инвестиционными проектами.

С октября 2020 года возглавил подразделение ГК «Полис Групп» – «Бизнес Полис».