Стройка должна стать прозрачной

Бизнес-модель реализации девелоперских проектов меняется вместе с законодательными нововведениями. О том, как отвечать на новые вызовы, рассказал BN.ru генеральный директор компании Formula City Юрий Грудин.

Стройка должна стать прозрачной

– Мы живем в интересное время. На наших глазах происходит переформатирование рынка новостроек. Каковы первые впечатления от этого процесса?

– Рынок жилья, условно говоря, начался с приватизации. Хотя и в советское время он существовал: был обмен и были кооперативы, где частная собственность маскировалась под коллективную. Потом рынок строился на разнообразных договорных формах, пока в 2005 году не появился ФЗ-214, который начал регулировать взаимоотношения застройщиков и покупателей – частных лиц. Сейчас этот механизм совершенствуется и с точки зрения защищенности всех участников, и с точки зрения правил игры. Регулирование рынка проходит естественные стадии. Пугаться этого не стоит. Но все-таки меняются роли игроков и те ковенанты (обязательства – прим. ред.), которые на этих игроков возлагает законодательство. И последние изменения четко регламентируют риски, которые могут быть у дольщика, у застройщика и у банка. Меняется бизнес-модель реализации девелоперских проектов.

– А что в таком случае можно сказать о рисках государства? Правительство хочет, чтобы жилья строилось больше, но затевает законодательную реформу в строительной сфере, в результате которой объемы ввода жилья могут сократиться.

– Я думаю, что рынок все-таки найдет баланс спроса и предложения. Пока мы еще всерьез не почувствовали изменений, потому что законодатель ввел переходный период, который призван смягчить последствия. А что касается будущего, то все будет зависеть от того, как мы будем «зашивать» экономику девелоперских проектов в новых реалиях. Новая финансовая модель по-разному будет сказываться на крупных, средних и мелких участниках рынка – у каждого свои последствия. Есть, конечно, и минусы, но есть и свои выгоды.

– Сокращаются объемы вывода на рынок новых проектов. Это тенденция или временная пауза?

– Конечно, это временно. Мы помним, что многие застройщики в прошлом году торопились выводить объекты до 1 июля, чтобы реализовывать их по старой схеме. Сейчас только начался период привыкания к новым правилам, со временем сложатся приемлемые для всех участников рынка – банков, застройщиков, покупателей – модели.

Стройка должна стать прозрачной

– Спрос не увеличивается, а цены продолжают расти. Парадокс?

– Спрос действительно не увеличивается. Но и не уменьшается. Он стабилен, по крайней мере в Москве и Санкт-Петербурге. Цены выросли примерно на 7–10%, и это было подогрето некоей неопределенностью в связи с вступлением в силу новых правил об эскроу-счетах и проектном финансировании. Опять же, ставки по ипотеке пошли вниз. На спрос и предложение многие факторы влияют, поэтому такой рост – вполне в пределах колебаний рынка.

– И если оценивать итоги минувшего года, то все было предсказуемо?

– Никаких серьезных потрясений не случилось. Рынок зрелый, и его игроки сегодня готовы отвечать на любые вызовы.

– Вы активно работаете на рынке апарт-отелей. Какова здесь ситуация в настоящее время?

– Мы были у истоков образования этого рынка. Это ответвление рынка коммерческой недвижимости, где могут принимать участие частные инвесторы. Хороший консервативный вариант вложений.

– Кто-то ведь покупает для постоянного проживания. Их много?

– Все зависит от формата и локации. В псевдоапартах (они же и псевдожилье) это 90%, остальное инвесторы. В классических апарт-отелях, сервисных, с управляющей компанией, с точностью до наоборот – 10 против 90. Большинство ставят своей целью получение дохода от аренды. Но кому-то просто удобно там жить. Условно говоря, выходит человек на пенсию, перебирается за город, но время от времени или в какой-то сезон ему необходимо быть в Петербурге. Удобный формат владения в таком случае.

Я рассматриваю апарт-отели как начало цивилизованного рынка арендного жилья. И так живет почти весь мир. В Германии, например, более 70% семей так живут. Но понятно, что качество арендуемого жилья там намного однороднее, чем сегодня у нас. И ментально в России есть установка на свою недвижимость.

Стройка должна стать прозрачной

– Ваша компания работает с проектами ГК «Пионер». А есть (или скоро появятся) другие партнеры?

– Вы, наверное, знаете, что я являлся акционером группы компаний «Пионер». В связи с изменившимися условиями она приняла решение сконцентрироваться на работе в московском регионе, но, поскольку мы с 2001 года работали в Санкт-Петербурге, здесь остался ряд объектов, которые нужно достроить и передать дольщикам и собственникам. Это и апарт-отели, и жилые комплексы. Мы трансформировали наши отношения с «Пионером», компания Formula City выступила в роли технического заказчика и взяла на себя функцию управления. В прошлом году мы ввели вторую очередь ЖК «LIFE-Лесная», закончили третью очередь ЖК «LIFE-Приморский» и получили ЗОС на наш флагманский апарт-отель YES на улице Марата. Продолжается строительство третьей очереди «LIFE-Лесная», это около 70 тыс. кв. м.

Стройка должна стать прозрачной

Цены на новостройки продолжат рост

Стройка должна стать прозрачной

Сколько стоит ваша доля?

Стройка должна стать прозрачной

Зачем современному миру риэлторы?

Стройка должна стать прозрачной

Как квартиру в каменных джунглях сделать пригодной для жизни

Стройка должна стать прозрачной

Собственный дом в Петербурге: мечта или реальность?

Сейчас мы в активной стадии вхождения в отношения в новых законодательных условиях с землевладельцами и банками. Пока не готов назвать партнеров: договоры не подписаны, ведутся переговоры. Есть три варианта. Первый – это девелопмент полного цикла, когда мы инвестируем в проект и берем на себя весь функционал, включая продажи. Второй – роль технического заказчика с функцией управления проектом, эта схема уже обкатана с ГК «Пионер». И третье – мы можем со своими компетенциями работать совместно с банками с точки зрения мониторинга в тех проектах, где банк осуществляет проектное финансирование.

– Стоит ли ожидать появления новых продуктов?

– Конечно. Отвечая на вызовы рынка, мы сегодня трансформировали компанию таким образом, чтобы она стала мобильной и технологичной. Ввели проектный менеджмент, который позволяет с небольшими издержками управлять крупными проектами. Сейчас заканчиваем разработку соответствующей IT-платформы, она даст возможность сделать стройку прозрачной как для банков, так и для инвесторов. В частности, технология Face ID позволяет установить, сколько людей и ресурсов находится на площадке; вся эта информация превращается потом в графики и сметы, и это позволяет осуществлять проекты в запланированные сроки.

– В 2008 году вы были инициатором создания конкурса «Доверие потребителей». Какую цель преследовали?

– История складывалась так. Председатель Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области Галина Ивановна Козловская обратилась с просьбой помочь создать комиссию по недвижимости, чтобы помогать гражданам. А потом уже родилась идея, которая заключалась в том, что давать покупателям жилья ориентиры: кто лучший, кому можно доверять, на кого можно ориентироваться. Так и возник конкурс «Доверие потребителей». В этом году он пройдет уже в 13-й раз. Мы глазами потребителей смотрим на то, что реализуется на рынке, и выбираем лучшее. Оцениваем и договоры, и рекламные кампании, и репутацию (нет ли жалоб в те или иные органы). Я бы назвал это социальным предпринимательством, но оно помогает лично мне получать дополнительный бэнчмаркинг (эталонное тестирование – прим. ред.). Я вижу, как работают лучшие, и что-то из этого привношу в свою компанию.

Досье BN

Стройка должна стать прозрачной

Юрий Юрьевич Грудин

Родился в 1975 году в Усть-Каменогорске.

В 1998 году окончил Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов.

Выпускник президентской программы подготовки управленческих кадров и программы Executive MBA бизнес-школы «Сколково».

1994–2000 – экспедитор, руководитель отдела снабжения, генеральный директор компании металлопроката «БалтСтальПрокат».

2000–2019 – основатель и генеральный директор ГК «Пионер», направление Санкт-Петербург.

2017 – основатель и учредитель инновационного курорта «Первая Линия. Health Care Resort».

С 2019-го – основатель и генеральный директор компании Formula City.

Председатель Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО.

Председатель оргкомитета конкурса «Доверие потребителя рынка недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области».

Женат, трое детей.

 

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *