Вторичный рынок жилья Москвы и Петербурга. Что происходит с ценами и спросом?

Насколько сильна зависимость цен на жилье категории б/у от первичного рынка? Продолжается ли ценовое расслоение по новым и старым домам? BN.ru попросил экспертов прокомментировать состояние вторичного рынка двух столиц и выявить основные тенденции.

Мария Бент, главный аналитик Центра оценки и аналитики BN.ru:

– По нашим данным, средняя цена предложения на вторичном рынке недвижимости Санкт-Петербурга к концу мая 2020 года составила 130,3 тыс. руб. за кв. м. За истекший месяц она выросла всего на 0,56%, это 729 руб. с кв. м. А с начала года – на 2,04%  (или 2600 руб. за кв. м)

Динамика средней цены предложения на вторичном рынке жилья Санкт-Петербурга, руб./кв. м

Средние цены предложения студий и однокомнатных квартир на конец мая составили 4,9 млн руб., двухкомнатных – 8,0 млн руб., трехкомнатных – 11,9 млн руб.

Динамика средней цены предложения по типу квартир в Санкт-Петербурге, руб./кв. м

Полный отчет об общих тенденциях на вторичном рынке жилья Санкт-Петербурга вы можете заказать через свой личный кабинет.

Роман Корякин, генеральный директор и собственник проекта «Единый Центр Инвестиций»:

– Пандемия – один из сильнейших «черных лебедей», которые ударили по всем направлениям экономики в мире. Ситуация в сфере недвижимости Санкт-Петербурга за последние пять месяцев складывалась следующим образом.

С января по март произошла девальвация рубля. Поэтому многие инвесторы стали вкладывать средства в недвижимость – увеличение спроса на недвижимость в конце марта более чем в два раза это чётко показывает. Кроме того, правительство увеличило налог на и так крошечные 5-6-процентные депозиты, что вызвало волну выхода из депозитов и снятия наличных средств.

С 1 апреля, когда мы ушли на карантин, все эти процессы резко остановились. За первые три недели самоизоляции спрос сильно упал: как продавцы, так и покупатели отказывались от сделок. Однако затем в конце апреля ситуация стала выравниваться, а когда 25 мая в Санкт-Петербурге открыли МФЦ, спрос сразу же пошёл на увеличение.

Застройщики все это время – с января по март – поднимали цены. В апреле – мае давали скидки. Хотя глобальных скидок не было: мы имели дело с акциями, направленными на развитие нотариальных сделок, а также сделок с электронной цифровой подписью. С 1 июня застройщики стали снова поднимать цены.

Мы уверены, что с 15 июня начнется увеличение спроса, потому что люди начнут практически полностью возвращаться к нормальной жизни. С 13 июня официально разрешено работать всем агентствам недвижимости. Наша кампания уже с первого числа частично вывела сотрудников в офис, с 15 июня мы вернулись к полноценной работе.

Вторая волна коронавируса, если и будет, думаю, окажется в разы слабее. Даже если вакцину еще не изобретут и не запустят в массовое производство, то все равно таких беспрецедентных ограничений вводить уже не будут, ведь второй такой виток ни мировая, ни тем более российская экономика просто не выдержит. Ноябрь, декабрь, январь, февраль и март были очень положительными с точки зрения спроса на недвижимость, а рост цен шел около 20 месяцев подряд. Сейчас пойдет плавное восстановление спроса. Для этого появились дополнительные стимулы. Например, ипотечная ставка на первичку 6% (есть даже 5,8%). Уже к началу июля эта ставка однозначно снизится еще – до 5,0–5,5%. Такого на российском рынке не было никогда.

Отсюда идет разделение рынка недвижимости. Первая волна разделения была в 2014 году, лишь тогда началась глобальная застройка за КАД. Особенно это было заметно как раз на петербургском рынке, который является «более вторичным», чем московский. Тогда фактор субсидированной ипотеки повлиял на перемещение спроса от рынка вторички к рынку первички. Это и понятно: властям нужны налоги. Вторичка – это рынок не всегда налогооблагаемый. Застройщик же – это крупный налогоплательщик. К тому же есть необходимость глобально поддерживать эту отрасль. Соответственно, вторичный рынок и рынок переуступок от физических лиц будет, конечно, отставать, потому что восемь-девять покупателей из десяти – это ипотечники.

Самый выгодный рынок сейчас – переуступки от юридических лиц, на которые распространяется госпрограмма-2020 со ставкой 6%. Переуступки от физических и юридических лиц продаются дешевле, чем квартиры от застройщика. Застройщики будут постепенно поднимать цены, тем более что параллельно идет реформа – ввод эскроу-счетов, из-за них застройщики не смогут снизить цены, даже если продаж не будет. Но продажи однозначно будут, и будут увеличиваться. На это повлияет субсидированная ипотека и имеющиеся у населения свободные рубли, снятые с депозитов или выведенные из доллара. Людям девать эти деньги некуда, кроме как вкладывать в недвижимость и разве что автомобили.

Что касается вторички, расслоение по-прежнему идет. Вторичный рынок делится на старую и новую вторичку. Спрос на новую будет достаточно высоким, потому что на себе люди экономить не захотят, тем более с такими дешевыми ставками. Первичный рынок делится на рынок застройщика и рынок переуступок. Сейчас переуступки разделились на переуступки от физлиц, где ставка 8% годовых, и переуступки от юрлиц, где, при значительном дисконте от цены застройщика, мы получаем еще и дешевую ставку по госпрограмме. Рынок застройщика однозначно пойдет вверх, рынок переуступок будет соизмерим с рынком новой вторички. Разница между ценой рынка застройщика и ценой продавца-физлица будет еще сильнее. Уже в июле-августе мы увидим повышение цен от застройщика, как только они поймут, что спрос возвращается к докризисному периоду. Поэтому тем, кто планирует покупать недвижимость в этом году, лучше делать это как можно скорее. Подождать имеет смысл только тем, кто хочет приобрести старую вторичку: на фоне остальных сегментов рынка она будет дешеветь по причинам, обозначенным мною выше.

Эксперты поделились своим видением ситуации на рынке новостроек

Спрос то вверх, то вниз, а цены?

Почему новостройки продолжают дорожать

Рынок аренды скорее жив, чем мертв

Спрос на недвижимость упал в пять раз, что дальше?

Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «Мир квартир»:

– В Москве средняя цена квартиры на вторичке за май снизилась на 1,2% и составила 13,2 млн руб. (223,83 тыс. руб за кв. м), опустившись ниже стоимости новостроек.

Продавцы вторички четко понимают, что с окончанием изоляции на рынок вернутся далеко не все покупатели, а лишь те из них, кто уверен в надежности своей пресловутой подушки безопасности. Остальные либо уйдут вслед за льготной ипотекой на рынок новостроек, либо отложат покупку до лучших времен. При этом в сегменте останутся «альтернативщики», которым надо не только купить, но и продать, вот они-то и будут удерживать цены от обрушения.

Константин Калайда, ведущий брокер агентства недвижимости «ОГКР» (Москва):

– Мы ждали худшего сценария. По нашим оценкам, спрос не только не снизился, но и несколько вырос за счет того, что определенная часть клиентов перешла с первичного рынка на вторичный. Во многом это произошло из-за того, что люди выбирали готовое жилье из-за того, что в него можно практически сразу заехать или начать делать ремонт. При этом финансовые условия аналогичны тем, что предлагали девелоперы в строящихся объектах. 

Отдельно отмечу, что многие покупатели изменили свой подход к выбору объектов – они стали меньше времени тратить на раздумья и поиск объектов. 

Покупательский интерес нами фиксировался в большинстве сегментов вторичной недвижимости. Так, например, объекты эконом- и комфорт-класса люди активно смотрели и проводили сделки. Кроме того, нами не было зафиксировано какого-то массового снижения цен. При этом могу заметить, что средний размер торга даже уменьшился. Так, если до кризиса он был на уровне 7–10%, то сейчас он был на уровне 3–5%. 

Еще одним интересным трендом последнего времени стало то, что количество просмотров сократилось, но при этом выросла доля «толковых» показов. Таким образом, можно сказать, что кризис и пандемия вымыли с рынка «туристов», то есть людей, которые просто ходили и смотрели квартиры, не покупая их. Эта тенденция коснулась как покупателей, так и продавцов. Могу сказать, что рынок очистился от немотивированных продавцов и покупателей. 

Говоря про ценовое расслоение, могу сказать, что спрос на новую вторичку выше, поэтому собственники квартир, расположенных в старых домах, вынуждены снижать цены для привлечения покупателей. Хотя, конечно, это присутствует не во всех локациях. Например, это правило не работает для тех мест, где объем нового строительства был и остается на невысоком уровне. 

На вторичном рынке будет отражаться все то, что происходит на первичном рынке только через определенное время. Если застройщики начнут массово поднимать цены на свои квартиры, то это может стимулировать покупателей активнее искать объекты на вторичном рынке. В свою очередь, растущий спрос приведет к росту стоимости жилья.

Сейчас в Москве огромный выбор нового жилья, и клиент, имеющий определенный бюджет, может решить свой жилищный вопрос. Так, сегодня в продаже есть как точечные объекты, так и объекты КОТ. Поэтому отложенный спрос есть, но его размер не такой уж большой.