Аппетиты продавцов вторички растут вслед за ценами на новостройки
Пандемия, ослабление рубля, рост стоимости новостроек и низкие ставки по ипотеке привели к повышению цен и на вторичном рынке жилья. Эксперты из Санкт-Петербурга подвели итоги девяти месяцев 2020 года.
Мария Бент, главный аналитик Центра оценки и аналитики BN.ru:
– По нашим данным с начала этого года (за девять месяцев) средняя цена предложения на вторичном рынке недвижимости Санкт-Петербурга выросла на 5,93% и к концу сентября составила 135,2 тыс. руб. за кв. м.
Динамика средней цены предложения на вторичном рынке жилья Санкт-Петербурга, руб./кв. м
Средние цены предложения студий и однокомнатных квартир на начало октября составили 5,1 млн руб., двухкомнатных – 8,2 млн руб., трехкомнатных – 11,4 млн руб. За три квартала больше всего подорожали студии и однушки – на 6,86%, за ними двушки – на 6,30%, а трешки всего на 2,15%.
Динамика средней цены предложения по типу квартир в Санкт-Петербурге, руб./кв. м
Полный отчет об общих тенденциях на вторичном рынке жилья Санкт-Петербурга вы можете заказать через свой личный кабинет.
Надежда Тодыкова, заместитель генерального директора АН «Итака»:
– Год начинался активно, даже активнее, чем 2019-й. Сделки в апреле и мае закрывались по инерции, а вот новые открывались всё реже, что привело к некоторому их спаду в июле и августе.
Наступившая осень принесла на рынок гиперактивность и дальнейший рост цен, который спровоцирован совокупностью факторов, в числе которых колебания курсов валют и стоимости нефти, общая нестабильная экономическая ситуация и ажиотаж, вызванный желанием покупателей успеть использовать заниженный процент по ипотеке при покупке новых квартир.
При этом многие покупатели, рассматривавшие ранее исключительно новостройки, из-за их удорожания обратили свой взор и на вторичную недвижимость.
А на вторичке мы наблюдаем такую картину: продавцы стали снимать квартиры из листингов в ожидании ценового потолка. В продаже в основном остались варианты со сложными вводными или неликвид. Скорее всего, господдержку продлят на следующий год, поэтому спрос немного успокоится. К тому же, по всей видимости, карантина в том формате, который мы наблюдали весной, сейчас не будет.
Покупателям и продавцам не даю конкретных советов, только общие рекомендации. Если надо купить для собственного проживания – покупайте, «высиживать» рубли не вижу смысла: они обесцениваются. Если покупка планируется для инвестиций, то я бы порекомендовала расширить географию вложений, не ограничиваться только Санкт-Петербургом. Страна большая. В любом случае этот вопрос необходимо тщательно изучать и анализировать, и здесь без специалистов не обойтись.
Александр Гиновкер, генеральный директор агентства недвижимости «Невский простор»:
– Этот год, несмотря на пандемию и другие потрясения, выдался достаточно активным. По нашим оценкам, рост цен на вторичную недвижимость в Петербурге не превысил 10%. Интерес к недвижимости был во всех сегментах. Летом был реализован отложенный спрос, который накопился за весенний период.
Добавлю, что весь этот год были проблемы с регистрацией сделок. Если проблемы в работе МФЦ сейчас преодолены, то сложности с Росреестром сохраняются. Это связано с их переходом на новую платформу.
Льготная ипотека подстегнула спрос на первичном рынке. Это привело к значительному росту цен на нем. Вслед за новостройками дорожает и вторичка, так как многие покупатели, продавая свою готовую квартиру, хотят приобрести что-то на новом рынке. Кроме того, фактором, который повысил спрос, стал и нестабильный курс рубля.
Также отмечу, что значительно выросла доля ипотечных сделок. Сейчас этот параметр находится выше 50% отметки.
Прогнозы по вторичному рынку делать достаточно сложно, так как очень много факторов разнонаправленно влияет на эту сферу. Можно отметить, что резкого обвала цен, который предсказывали весной, не случилось – наоборот, мы наблюдаем рост.
Пожалуй, одним из немногих сценариев развития событий, который может привести к снижению цен на недвижимость, является тот, при котором на рынок выйдет большое число дефолтных ипотечных квартир. Многие набирают ипотеку и не всегда соизмеряют свои расходы и доходы.
Алексей Лякин, руководитель компании «Только Лучшая Недвижимость»:
– Заметный рост активности на вторичном рынке Петербурга обусловлен тем, что был достаточно долгий режим самоизоляции. В этот период мы наблюдали снижение спроса, которое произошло в том числе из-за ограничений в работе государственных органов. В этот период показы не проводились. Ряд факторов, связанных с пандемией, привел к накоплению объема отложенного спроса, который сейчас реализовывается.
Также подстегнула спрос доступная ипотека и девальвация рубля. Сегодня люди опасаются обесценивания отечественной валюты и переводят свои накопления в готовые квадратные метры.
На мой взгляд, период высокого спроса на вторичку закончится в феврале следующего года. Это связано с тем, что в декабре – январе всегда наблюдается большое количество сделок. Сейчас на дворе уже октябрь, и я думаю, что уровень хорошей активности покупателей продержится до конца зимы.
Наиболее высоким спросом сейчас пользуются небольшие квартиры: студии, однокомнатные и двухкомнатные объекты.
Могу сказать, что цены на вторичку подросли. Так, стоимость квартир на вторичном рынке следует не только за спросом, но и за первичным рынком, потому что многие, продавая готовое жилье, планируют приобрести что-то в строящихся домах и видят, как ежемесячно застройщики переписывают ценники.
Анна Симашова, генеральный директор агентства недвижимости «ВамКнам»:
– По нашим данным, спрос и количество сделок на вторичном рынке Санкт-Петербурга растет. Аналогичный тренд заметен и в плане цен, которые не снижаются. Среди основных причин высокого покупательского интереса к этому сегменту можно выделить невысокие ипотечные ставки, которые приблизились к ставкам, которые предлагаются по займам с господдержкой.
Еще одной причиной повышенного интереса покупателей ко вторичным объектам является то, что на первичном рынке выбора практически нет. Проекты, которые находятся в продвинутой стадии, стали стоить довольно дорого. В связи с этим многие клиенты, первоначально ориентированные на этот сегмент, интересуются новой вторичкой.
Добавлю, что высокий спрос не говорит о том, что клиенты сметают всё подряд. Сейчас наиболее популярны объекты с большими кухнями, с эргономичными и продуманными планировками. Квартиры в домах советской постройки имеют свою аудиторию, но всё-таки фокус внимания у покупателей сместился в пользу новой вторички.
Сергей Дроздов, генеральный директор агентства «Петербургская недвижимость»:
– В текущем году от квартала к кварталу тенденции на вторичном рынке резко менялись. Так, первый квартал в целом прошел спокойно, и объем спроса соответствовал средним показателям 2019 года. Во втором квартале из-за пандемии и начала периода самоизоляции зафиксировано снижение спроса примерно на 10% от стандартных цифр. Но уже со второй половины мая интерес покупателей к объектам на вторичном рынке вернулся. А в августе и сентябре мы отмечаем, что объем спроса даже несколько превышает прошлогодние значения. Основные причины – нестабильность курсов валют (недвижимость остается одним из самых надежных способов сохранения средств и получения высокой доходности) и серьезно сократившееся предложение на первичном рынке.
Цены на новую вторичку (дома, сданные в течение последних десяти лет) выросли в обжитых локациях Петербурга на 15% за девять месяцев 2020-го. Это соответствует росту цен на первичном рынке. Средняя стоимость квадрата выросла до 141,6 тыс. руб.
При этом цены на старое жилье – хрущевки, брежневки, старый фонд – также увеличились, но немного меньше: в этом сегменте прирост составил 5–7%. Средняя стоимость квадрата на них достигла 112,9 тыс. руб.
Предложение на вторичном рынке Петербурга сократилось на 19% за последний квартал. Многие квартиры, снятые с продажи в период самоизоляции, так и не вернулись на рынок. Самым популярным типом жилья на вторичном рынке остаются квартиры в домах категории новая вторичка.
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа