Идеальных ДДУ, к сожалению, нет
Мораторий на включение объектов, которые строятся с нарушением сроков сдачи, в число проблемных не влияет на качество строительства, уверен заместитель председателя Комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленобласти Олег Островский.свай стало возможно практически во всех строительных сферах.
– По вашей статистике, какой топ-5 самых популярных запросов, с которыми граждане обращаются в Комиссию по недвижимости (в процентном отношении)? Как это соотношение изменилось за последний год?
– Примерно 35% обращений связаны с ошибками управляющих компаний при начислении коммунальных платежей и низким качеством оказываемых ими услуг. Потребители обращаются с жалобами на свою управляющую компанию, которая неверно начисляет плату за коммунальные и жилищные услуги либо не исполняет или ненадлежащим образом исполняет свои обязанности, например, по уборке мест общего пользования, по работе лифтов, по содержанию фасадов, коммуникаций и т. п. Плюс оспаривание решений общих собраний собственников жилья в многоквартирном доме.
Вторая группа по количеству обращений (около 25%) – вопросы по поводу качества квартир в новостройках и по приемке квартир на первичном рынке. Потребители жалуются на низкое качество квартир, которые застройщик им передает, и на недостатки, которые выявляются в течение гарантийного срока. В среднем около 90% квартир, даже без отделки, принимаются дольщиками с первого раза, а с отделкой меньше – примерно от 70 до 80%. В то же время далеко не все застройщики адекватно и оперативно реагируют на выявленные при приемке квартир недостатки.
Еще 20% запросов связаны с оказанием помощи при сделках с недвижимостью (первичный и вторичный рынок). Потребители просят провести правовую экспертизу ДДУ либо документов на вторичном рынке, например договоров купли-продажи, дарения, мены и т. п. Также в комиссию обращались за юридическим сопровождением сделок с недвижимостью.
И примерно 15% граждан обращались по поводу протечек в квартирах, как по вине управляющих компаний, так и по вине собственников выше расположенных квартир. Так что топ-5 даже и не получается, только четыре позиции. Остальное в сумме дает незначительный процент, в том числе это земельные споры, получение субсидий, наследование или раздел совместно нажитого имущества.
Изменения 2020 года связаны с тем, что большинство консультаций юристов Комиссии по недвижимости проходили по телефону и в режиме онлайн. В марте были запущены скайп-консультации, мы общались с потребителями в соцсетях и на сайте stroyproblem.net. С начала пандемии старались оперативно реагировать на изменения в законодательстве, направленные на оказание социальной поддержки граждан во время самоизоляции, предупреждение рисков при сделках с недвижимостью, и обновляли на сайте и в соцсетях информацию для покупателей жилья. В частности: как проверить застройщика в системе ЕИСЖС? Как сэкономить на оплате ЖКУ во время пандемии коронавируса? Каковы риски покупателя, если квартира продается по подозрительно низкой цене? Как распознать мошенников на «Авито»? И так далее.
– Бывают ли идеальные договоры долевого участия в принципе?
– К сожалению, нет. Все ДДУ, как правило, соответствуют 214-ФЗ. А вот с точки зрения Закона о защите прав потребителей обычно есть вопросы. Ведь не все нормы одного федерального закона продублированы в другом – этим застройщики пользуются. Кроме того, некоторые застройщики включают в ДДУ положения, трактующие нормы закона в их пользу. Но мы рассматриваем договоры участия в долевом строительстве комплексно, с учетом норм обоих законов и сложившейся в последние годы судебной практики. Как правило, наша позиция совпадает с мнением Управления Роспотребнадзора по Санкт-Петербургу.
– Не сталкивались ли ваши специалисты с тем, что застройщики, ссылаясь на пандемию, сегодня не допускают их на объект? Журналисты BN.ru уже с таким столкнулись.
– Есть «Рекомендации по профилактике распространения коронавирусной инфекции для организаций строительной отрасли» Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 6 апреля 2020 года. В них говорится следующее: «Приостановить доступ к площадке всех, кроме остро необходимых посетителей». А также: «Сократить количество людей, присутствующих на площадках, и по возможности держать их на улице». Кроме того, имеются рекомендации Роспотребнадзора по профилактике новой коронавирусной инфекции COVID-19 среди работников строительной отрасли. В них, в частности, есть такой пункт: «Ограничение доступа на предприятие (в организацию) лиц, не связанных с его деятельностью, за исключением работ, связанных с производственными процессами (ремонт и обслуживание технологического оборудования)».
Увы, 53 региона в той или иной мере приостанавливали работы на строительных площадках из-за пандемии коронавируса, а в Москве и Московской области стройки останавливались полностью.
Так что ваш недопуск на стройплощадку незаконным назвать нельзя, в такое время живем.
– До конца года в число проблемных объектов не включают те, которые строятся с нарушением сроков. Как это влияет на качество строительства и вообще сказывается на стройкомплексе?
– На качестве строительства отрицательно, как мне кажется, не сказывается, ведь застройщики сейчас не должны во что бы то ни стало сдавать объекты в заявленные сроки, а значит, у них есть некий временной люфт для строгого соблюдения всех строительных норм и нормативных требований, на устранение выявленных в ходе строительного контроля недостатков. Возможно, этот мораторий продлят и после нового года. Сразу оговорюсь: в любом случае застройщику экономически невыгодно нарушать сроки строительства и передачи квартир дольщикам.
– В Ленобласти более 200 проблемных объектов. Чем можно объяснить этот факт? Ведь, казалось бы, правила игры там более понятные для застройщиков, чем, например, в Санкт-Петербурге.
– Как следует из данных Единой информационной системы жилищного строительства, в Ленобласти действительно насчитывается 205 проблемных объектов общей площадью 1,6 млн кв. м. Это дома, застройщики которых признаны банкротами или сорвали на шесть и более месяцев сроки завершения строительства. Квартиры в них приобрели 18,5 тыс. человек, или 27% от общего количества заключенных ДДУ и договоров ЖСК региона. Наблюдательным советом Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства приняты решения относительно 56 долгостроев Ленобласти. Для 13 из них предполагается выплата компенсаций, а для 43 – выделение средств для достройки.
С начала года в Ленинградской области введены в эксплуатацию 19 «просроченных» многоквартирных домов. Гражданам передают 3773 квартиры. До конца года власти планируют сдать еще семь проблемных домов (3844 квартиры). Должен отметить, что в Ленобласти налажено эффективное взаимодействие органов исполнительной власти, общероссийского и регионального фондов.
– Конкурс «Доверие потребителей» проводится уже в 13-й раз, выполняет ли он свою миссию? Всё-таки часто профессиональные конкурсы широкая публика воспринимает как некий «междусобойчик».
– Я не согласен с такой оценкой. В конкурсе «Доверие потребителей» мы используем несколько фильтров отбора, которые даже крупные застройщики не всегда проходят. Это и предварительный отбор с учетом мнения контролирующих органов, и интернет-голосование самих потребителей (в этом году за участников конкурса было отдано свыше 18 тыс. голосов). Причем «накрутки» в ходе голосования исключены. Важным этапом конкурса являются и исследование «тайный покупатель», объезд экспертами жилых комплексов – финалистов конкурса, анализ конкурсной документации, и, наконец, заседание экспертного совета с участием всех финалистов. Каждый из 27 профессиональных экспертов имеет один голос. Такая комплексная оценка позволяет объективно выявить лучших. Считаю, что в конкурсе побеждают сильнейшие.
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
