Ни банкротств, ни пузыря – аналитики Банка России оценили ситуацию в строительной отрасли

15.10.2020 admin

Доходы населения снижаются, и, соответственно, за ними падает и спрос на недвижимость. Однако цены на первичке продолжают рост. Центробанк подготовил и опубликовал в октябре очередную аналитическую записку о состоянии рынка жилищного строительства в России.

Точкой отсечения данных указано 24 сентября, однако большинство цифр – это все-таки итоги второго полугодия.

Констатация без прогнозов

«В первой половине 2020 года, – напоминают авторы записки, – отрасль жилищного строительства в России развивалась в условиях действия значимого негативного шока в экономике, связанного с пандемией COVID-19. Для сдерживания распространения эпидемии в России, как и во многих странах, был принят ряд мер по ограничению экономической активности, в том числе приостановка работы предприятий в конце марта – мае, а также введение режима самоизоляции населения».

Всё это, безусловно, сказалось на состоянии рынка. И за первые восемь месяцев этого года ввод жилья в России составил 40 млн кв. м, что на 5,5% меньше, чем за аналогичный период 2019-го.

Сжался спрос (и не только на жилье), рост портфеля ипотечных кредитов в целом по России в январе – мае замедлился. Однако уже в июне-июле тенденция развернулась, в основном благодаря госпрограмме субсидирования процентных ставок по ипотеке (под 6,5% годовых), и удалось сохранить устойчивую ситуацию в строительной отрасли. По данным мониторинга стройпредприятий, проведенного Банком России, в первом полугодии 2020 года улучшились финансовые результаты и рентабельность и даже продолжился рост цен. В конце второго квартала пошли отложенные покупки жилья.

«При этом, – отмечается в записке Центробанка, – следует учитывать, что программа льготной ипотеки, будучи весьма своевременной мерой поддержки спроса на жилье в экстраординарных условиях пандемии, не только расширяет круг покупателей жилой недвижимости, но и отчасти забирает на себя, переносит в 2020 г., потенциальные покупки будущих периодов. На горизонте года ситуация в жилищном строительстве во многом будет зависеть от дальнейших решений в отношении мер государственной поддержки спроса на жилье, а также способности строительной отрасли соразмерно нарастить ввод жилья в эксплуатацию».

Довольно общие фразы. Но кто же в условиях сегодняшней неопределенности отважится на предметный прогноз.

Доступность жилья и повышение цен

Доступность жилья в первом полугодии сего года в целом по России ухудшилась. Если в среднем за 2019 год на средний по стране годовой доход гражданин мог купить 6,8 кв. м жилья на первичке, то теперь уже только 6,2 кв. м. Петербург, который, вместе с Москвой, держит условную пальму первенства по наименьшей доступности жилья, как ни странно, за этот период пусть символически, но улучшил свой показатель. Среднестатистический россиянин теперь может купить в Северной столице за свою годовую зарплату не 4,8, а 4,9 кв. м. Утешение, конечно, слабое.

С чем было связано ухудшение доступности жилья в большинстве регионов, понятно и без аналитиков: падение доходов на фоне пандемии плюс повышение цен застройщиками.

Почему росли и растут цены на первичном рынке – тоже, в общем-то, секрет Полишинеля: из-за перехода на проектное финансирование и эскроу-счета продолжается постепенная (хорошо еще, что постепенная) конвертация издержек застройщиков в цену квадратного метра. Из-за ослабления курса рубля и удорожания импортных стройматериалов. Из-за дефицита других вариантов инвестирования или хотя б сбережения средств. Наконец, из-за перетока части спроса со вторичного рынка благодаря программе льготной ипотеки для новостроек.

Петербург и Ленобласть

О ситуации в Санкт-Петербурге в аналитической записке говорится кратко, но емко. Цены на первичке за первое полугодие 2020 года выросли на 2%, на вторичном рынке – на 13% (в основном за счет элитного сегмента). Рост цен на новостройки был однородным по всем классам жилья, отмечают аналитики Центробанка. Спрос на новое жилье в Санкт-Петербурге снизился сильнее, чем в целом по стране: за первое полугодие 2020 года в Санкт-Петербурге было заключено 34,7 тыс. договоров долевого участия, что на 39% ниже значений соответствующего периода предыдущего года.

Ленинградская область упоминается в записке нечасто, но один характерный штрих имеется: из 89 регионов, где Росстат проводит наблюдение за средними ценами на первичном рынке, наиболее существенно увеличились они как раз в Ленинградской области (33,5% во втором квартале против 30,3% в первом).

Осторожный оптимизм

Системных банкротств на рынке жилищного строительства, несмотря на переход на новую схему, отрасли удалось избежать. Есть и другой положительный момент: доля просрочки по ипотечным займам растет, но пока некритична. Отсюда вывод: «Риск возникновения пузырей на отдельных региональных рынках ипотечного кредитования из-за реализации программ льготной ипотеки в настоящее время отсутствует».

Продажа