Почему жилья много, а хороших квартир мало

По количеству квартир в штуках на душу населения Россия уже оставила позади себя многие развитые страны. По мнению Михаила Хорькова, известного аналитика рынка недвижимости из Екатеринбурга, строить 120 миллионов квадратов в год – значит забыть о комфортной жилой среде.

– Добрый день, Михаил! Вот смотрю я на графики динамики цен на квартирных рынках регионов и вижу: они растут. А с прошлого лета – так и вовсе ярко выраженная положительная динамика. В чем интрига?

– Нет здесь интриги. Что касается цен, то да, за последние два года они заметно подросли. Но положительную ценовую динамику определяли ожидания и страхи девелоперов и покупателей, связанные с реформированием долевки. Ведь только ленивые не говорили и не писали о том, что себестоимость строительства вырастет, застройщики будут банкротиться и уходить с рынка. Это торопило людей принимать решения…

Но особенность момента в том, что нового массового покупателя, нацеленного на последовательное улучшение жилищных условий, этот процесс на рынок не вывел. Те, кто планировал покупать жилье себе или детям, затянули пояса, но мобилизовались. Такой вот мобилизационный спрос. Частично шлейф этой активности, имевший место в 2018 году, перешел на 2019 год.

– Что мы имеем сейчас? Спрос, который стимулировался паническими ожиданиями, уже исчерпан?

– Да, начиная со второго квартала прошлого года мы наблюдаем сильно поляризованную картинку. В одних регионах спрос быстро спал, в других происходит медленное снижение объемов продаж. Например, такие города, как Челябинск и Самара, вернулись к плавной отрицательной динамике. Екатеринбург – в положительной зоне, и пока цены поддерживаются доступной ипотекой. Но объемы продаж новостроек и количество выданных ипотечных кредитов снижаются повсеместно. То есть все-таки тормозим…

– Национальным проектом «Доступное жилье…» задан ориентир – начиная с 2024 года строить 120 млн кв. м нового жилья ежегодно. Что скажете об этом?..

– Да, отдельным чиновникам и строителям этот ориентир нравится – здесь для них почти бескрайний фронт работ. Но чиновники и строители могут создать предложение, при этом они не могут родить спрос. Спрос приходится стимулировать – доступной ипотекой и субсидиями. Одной рукой раздавать деньги и льготы, другой – забирать их на строительство. Результат: строим больше, но хуже. Быстрее, выше, плотнее – в ущерб качеству и комфорту среды.    

Раньше и ценами, и градостроительными процессами управлял рынок. Поэтому рост воспринимался с оптимизмом: если цены растут, значит, покупатели довольны и активны, а проекты хороши. Сейчас все иначе: на градостроительное развитие начинают влиять цифры-лозунги и непросчитанные решения.

– Как первичный рынок влияет на вторичный?

– Это взаимное влияние. Насыщение студиями обрушило рынок бюджетного жилья на вторичном рынке. В первую очередь комнат в коммуналках. Между тем раньше это была часть стратегии по улучшению жилищных условий «с нуля»: сначала покупка комнаты, потом – однокомнатной квартиры или отселение соседей, потом новый, более комфортный район… Сейчас комнаты из этой цепочки выпали: на них теперь ориентируются покупатели с крайне ограниченным бюджетом и «нулевыми» амбициями к дальнейшему улучшению условий – только на дожитие.

И, во-первых, отсутствие рыночной «движухи» в районах с преобладанием советского жилфонда приводит к их деградации. Во-вторых, студия почти по цене комнаты – тоже так себе жилье: на выселках – в перенаселенном микрорайоне без дорог, школ и поликлиник.

Результат: планируя с размахом, получаем некомфортную среду и в старом фонде, и в новом. Новостройки под завязку набиты малогабаритными квартирами. Выбраться в приличную двушку в серединном районе – по-прежнему проблема.

С другой стороны, вторичный рынок во многих крупных городах изменился. Это уже не рынок старого жилья, до трети предложения сформировано квартирами не старше 10-15 лет. И продавцы новостроек не могут игнорировать этот факт. В зависимости от ситуации на рынке они стремятся либо подстроиться под сложившийся ценовой фон, либо работать над проектом, чтобы качественно отличаться от готовых предложений на вторичном рынке.

– Михаил, три года назад мы с вами беседовали о влиянии демографии на рынок жилья и характеристики новых проектов. Вы говорили о том, как застройщики идут навстречу и попадают в зависимость от нового поколения покупателей, о смещении предложения квартир в новостройках в сторону сверхмалогабаритных квартир, городских окраин и проектов, завернутых маркетологами в оболочки «молодежных» форматов. Как следствие – серьезные диспропорции в территориальном развитии. Что-то изменилось?

– На самом деле, особенность российского рынка жилья – низкая мобильность покупателей. Несколько поколений наших людей привыкли жить в условиях крайнего компромисса. Например, с одним ребенком в квартире-студии. Рождение второго заставляет мобилизоваться – и то не всех. Гораздо чаще семьи готовы отказаться от перспективы стать многодетными. Связано это, конечно, с материальными сложностями. Но у многих поколений россиян нет практики и опыта переезда. Вот и живут в квартире, полученной по наследству от бабушек. 

– Как часто переезжают россияне?

– Мы изучали данные по Екатеринбургу – это в среднем раз в 9–13 лет. И по сравнению с другими это неплохой показатель.

– Расхожая тема рынка жилья – миллениалы. Застройщики говорят о том, что покупатель помолодел, не торопится обзаводиться семьей. Поэтому и строят квартиры-студии. Или апартаменты под аренду: покупает представитель поколения Х и сдает в аренду поколению У. Такой сценарий нас ждет?

– Когда мы рассуждаем о миллениалах, то допускаем ошибку, копируя образ поколения из западных исследований, но не изучая наших людей. Нам с вами это простительно: мы не определяем градостроительную политику. Хуже, когда ту же ошибку допускают стратеги.

Дело в том, что у нас, в России, многие процессы, которые приписывают миллениалам, идут иначе или с опозданием. У российских миллениалов нет опыта взросления в семьях, живущих в арендном жилье: они дети своих родителей. У них отношение к жилью как к безусловной ценности, а родители помогают им купить квартиру. У старшего поколения – панический страх и перед арендой, и перед ипотекой.

В столичных городах, в которые съезжаются, чтобы учиться и закрепиться, процесс смены поколенческих моделей поведения идет быстрее. Но это не значит, что то же самое происходит в Екатеринбурге, Новосибирске или Омске. Население регионов более консервативно, здесь сильны семейные связи. И я не думаю, что шеринговая экономика здесь быстро победит – по крайней мере не в этом, а уже в следующих поколениях.

К тому же не надо забывать, что «миллениал-одиночка» – это до появления первенца. Дальше – семья, семейные радости и традиционная модель поведения на рынке недвижимости.

– Что дальше: рынок жилья будет влиять на демографию или демография на рынок?

– То, о чем мы говорили несколько лет назад, по-прежнему вызывает тревогу. Но мы можем видеть, что в крупных региональных центрах, сбалансированных по составу населения, ситуация выравнивается. Студий становится меньше, доля однокомнатных квартир снижается, девелоперы увеличивают долю двухкомнатных. Несколько лет назад рынок прирастал за счет окраин и массовых проектов. Сейчас – за счет серединных районов, реновации промзон и пустырей. Предпосылки для разворота рынка сформированы.

– Кстати, то, что вы говорите, не подтверждается статистикой по Петербургу. Недавно BN.ru проводил круглый стол на эту тему. Выяснили, что за последние три года доля студий и однушек в сданных домах увеличивалась и приблизилась к отметке в 70%. Средняя площадь вводимых квартир также пока уменьшается – в Петербурге это 44 кв. м. 

– Москва и Петербург, в первую очередь их окраины и пригороды, – территории, ориентированные на миграционный приток. Первая квартира как движущая сила рынка для них фактор, играющий решающую роль в градостроительном развитии. Поэтому и появляются сенсационные квартиры в 11 квадратов. Сильный миграционный спрос всегда упрощает структуру рынка, мешая развитию качественных процессов.

– То есть получается, что у регионов больше шансов выбраться из перекосов в градостроительном развитии, чем у столиц?

– На мой взгляд, регионы, втянув в себя население окрестных райцентров, этот печальный момент уже пережили. Поэтому они готовы перейти к следующему этапу – качественному: от удовлетворения базовой потребности в жилье к улучшению жилищных условий и, соответственно, жилой среды. Это то, что девелоперам необходимо закладывать в стратегию на ближайшие пять-десять лет. Но переход будет непростым.

– Ипотека по-прежнему палочка-выручалочка? В этом году банкиры обещают приблизить ставки к 8% – никогда такого не было. А есть ведь еще субсидированная семейная ипотека – под 5% – для семей, где второй ребенок родился с 2018 года… Насколько такая мера способна поддержать спрос?

– Мы говорим о снижении ставок по ипотеке как о достижении. На самом деле подобные меры поддерживают стройкомплекс, но не молодые семьи. Мы ведь с вами знаем, что для семьи с двумя-тремя детьми ипотека даже под 5% – это удар по бюджету, значительно снижающий качество жизни. Особенно если с работой непросто. То есть ипотека – даже субсидированная – не панацея и не лекарство: она консервирует проблему, загоняя ее вглубь.  

Социальная поддержка через ипотечное кредитование может привести к обратным результатам. Семья не может отказаться от «подарка» в виде льготной ставки и субсидии – берет кредит на ипотеку, не для расширения собственного жилья, а для старта во взрослую жизнь старшему ребенку. И получается, что в ближайшие годы и жилищные условия не улучшены, и финансовые возможности семьи сжались: значительная часть доходов идет на погашение ипотеки. Довольно странная конструкция для социального проекта. 

Сегодня ипотека, жилищные субсидии становятся важным элементом социальной политики. Для рынка жилья уже сегодня это важный элемент поддержки. Но как инструмент поддержки семей это направление пока не до конца сбалансировано. Начинать нужно с другого конца, а именно с рынка труда, создания локальных центров занятости, развития арендного рынка. Здесь должен быть целый пакет встречных мер. Пока же чиновники ориентируются на быстрые результаты. А достичь их можно только предельно плотной застройкой и ухудшением качества жилья. Да, в этом направлении действующие программы работают.

– Кстати, вы не пытались исследовать, откуда взялась цифра 120 млн квадратов?

– Искал, но концов не нашел. Подозреваю, что при подготовке материалов национального проекта какой-то безымянный спец выдал ее в презентации – и она была подхвачена. Подсчитать, обосновать и привязать к специфике регионов – не удосужились.

– Как устранить нарастающие диспропорции?

– Во-первых, пожелать людям, которые наделены властью и отвечают за градостроительную политику, набраться смелости и заявить о том, что миссия выйти на заявленный показатель – невыполнима. Либо честно сказать: да, мы будем строить много простого, некачественного жилья. Но тогда придется объяснять, почему количественные показатели остаются главенствующими в стране, которая по обеспеченности жилыми единицами, а не квадратными метрами, уже обогнала многие развитые страны. Квартир у нас уже много, мало хорошего жилья.

Если не скорректируем текущие подходы, о комфортной малоэтажке, удобной городской среде для следующих поколений придется забыть – будем строить только некомфортную многоэтажку, причем с каждым годом все меньше.

ДОСЬЕ BN

Михаил Хорьков

Выпускник исторического факультета Уральского государственного университета, сертифицированный аналитик, руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН), заместитель председателя комитета по консалтингу Российской гильдии риэлторов (РГР).

Работает на российском рынке недвижимости с 1999 года.