Восемь застройщиков ответили на шесть вопросов

22.10.2020 admin

BN.ru обратился к крупнейшим застройщикам Петербурга и попросил рассказать об основных тенденциях 2020 года на рынке новостроек, а также о ценах, спросе, идеальном жилье и невыполненных обещаниях.

1. Как изменился первичный рынок в 2020 году (за прошедшие девять месяцев)?

Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»:

– Если кратко, то ключевыми событиями этого года стали пандемия и переход на дистанционную работу, введение льготной субсидируемой государством ипотеки и ажиотажный спрос на недвижимость, планомерный рост цен и сокращение предложения.

Рынок недвижимости сужается и монополизируется. Остается всё меньше игроков и качественных проектов. Рост цен на квадратные метры и сокращение реальных доходов населения смещает спрос в сторону комфорт-класса и выше. Стандартное жилье теряет свои конкурентные преимущества и покупателей. Требования потребителей к подорожавшей недвижимости растут, впрочем как и себестоимость строительства. Падение курса рубля, инфляция и переход на проектное финансирование поддерживают дальнейшее повышение цен.

Всеволод Глазунов, директор по маркетингу компании Legenda Intelligent Development:

– Если говорить о рынке недвижимости в 2020 году, то те тренды, которые мы сегодня прослеживаем, сформировались всё же не под влиянием пандемии, а из-за других факторов. Во-первых, мы наблюдали сокращение предложения, которое связано с поэтапным переходом на систему эскроу. Учитывая, что банки сегодня являются полноценными участниками процесса, оценивая не надежность застройщика и его объемы строительства, а конкретный проект с точки зрения устойчивости, ликвидности и других параметров, сокращение предложения – закономерный процесс, характерный для рынка в целом.

Изменилась и ценовая политика на рынке первичной недвижимости. Если раньше стоимость жилья определяла локация, то сегодня разброс цен на квартиры даже в соседних домах может составлять 40–50%. Всё дело в том, что теперь на первый план вышел такой критерий, как продукт, ведь различия в качестве проектных, технических решений, уровне реализации – огромны. Вместе с этим цены в качественных проектах планомерно растут на фоне сокращения предложения и постоянного роста строительных расходов в структуре себестоимости. Сегодня цена продажи прямо свидетельствует о популярности дома и темпе продаж квартир в нем, и если продавец демпингует, дает скидки, это значит, что продажи идут плохо, а значит, скорее всего, продукт непривлекательный и, соответственно, неликвидный.

Юлия Ружицкая, директор по продажам компании «Главстрой Санкт-Петербург»:

– В целом по рынку масс-маркета города и области, по нашим данным, объемы продаж держатся на максимуме три месяца подряд. При этом объем предложения продолжает сокращаться: на конец сентября в продаже находилось почти в два раза меньше квартир по площади, чем в сентябре 2019 года. Наиболее ликвидные варианты с удачными планировками, расположенные в хороших локациях и предлагаемые надежными застройщиками, раскупаются достаточно быстро.

В результате увеличения спроса, сокращения предложения и ряда других факторов, в том числе увеличения себестоимости строительства и повышения степени готовности оставшихся в продаже объектов, меняются и цены. По данным наших аналитиков, по рынку в среднем с начала года цены выросли примерно на 12%; плавный рост продолжится.

Александр Свинолобов, заместитель генерального директора ООО «Бонава Санкт-Петербург»:

– Прошедшие девять месяцев на рынке были драматичными. Апрельское сокращение спроса из-за прихода пандемии уже в мае сменилось быстрым восстановлением и ростом продаж строящегося жилья. Спрос подстегнула программа субсидирования ставок до чрезвычайно низких для России 6,5%, а также рост цен, снижение качественного предложения и волатильность рубля.

Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group):

– По итогам девяти месяцев мы уже зафиксировали рекордный за последнее десятилетие рост цен на первичном рынке жилья Петербурга. С начала года цены в объектах класса масс-маркет прибавили почти 15%. При этом минимальный бюджет предложения в ЖК разных застройщиков вырос еще сильнее – на 20–25% и даже выше (например, в популярном проекте на юге города однушка в январе стоила минимум 2,9 млн руб., а в августе уже 3,8 млн). По ряду объектов квадрат также показал рост больше чем на 15% – всё зависело от востребованности проекта, надежности застройщика, подсегмента жилья (к примеру, комфорт или высокий комфорт) и др.

2. Расскажите о вашей ценовой политике в этот период. Как менялись финансовые результаты компании?

Юлия Ружицкая, директор по продажам компании «Главстрой Санкт-Петербург»:

– Пандемия не сказалась на графиках ввода объектов, все планы удалось сохранить. Более того, в этом году наша компания была включена в перечень системообразующих организаций российской экономики в сфере строительства и ЖКХ, и такой статус накладывает дополнительную ответственность.

Безусловно, весной, как и все участники рынка, мы оказались в непривычных условиях, в том числе из-за ограничений в работе офисов продаж и МФЦ. Нам удалось достаточно быстро перейти на дистанционную работу, на удаленное оформление сделок с электронной подписью и электронной регистрацией в Росреестре. Предложили услугу демонстрации готовых квартир клиентам с помощью видео. На сайте организовали VR-тур по отдельным строящимся корпусам и дворам 21-го квартала «Северной долины».

Спрос значительно поддержала ипотека с господдержкой. На ее базе мы предложили покупателям специальную ипотечную программу со ставкой 0,5% годовых на первые 12 месяцев – а с октября даже 0,1% на первый год.

В результате за девять месяцев в наших проектах мы продали на 29% больше жилой недвижимости по площади, чем за аналогичный период прошлого года. Если сравнивать третьи кварталы 2019 и 2020 годов, то рост составил 67% по площади и 78% по сумме сделок. Доля ипотеки заметно выросла – до 73% за январь – сентябрь. При этом за первые девять месяцев 2019 года доля ипотеки составляла 60%.

Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп»:

– Рост цен за девять месяцев в целом по рынку составил 17–19% в зависимости от локации и проекта. В нашей компании ценовая динамика была более активной: стоимость увеличилась на 23–25% – это обусловлено тем, что многие наши объекты находятся на завершающих стадиях строительства и компания ни на один день не останавливала работы на стройплощадке, набирая высокие темпы готовности жилых комплексов.

Но, конечно, главной движущей силой, которая оказала мощное влияние на рынок новостроек, оказалась государственная программа по субсидированию ипотечных ставок, которая сделала приобретение нового жилья очень выгодным.

Денис Бабаков, коммерческий директор компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»:

– Мы корректируем стоимость квадратного метра в том или ином проекте в зависимости от спроса, стадии готовности, продуктовых остатков. В настоящий момент предпосылок для снижения цены на квартиры нет.

В проектах «Группы ЛСР» в Петербурге средняя стоимость квадратного метра реализованного жилья за девять месяцев 2020 года составила 109 тыс. руб., за аналогичный период прошлого года – 101 тыс. руб., рост – 8%.

Особенно хорошие результаты компания показала за последние три месяца. Если взять показатели III квартала 2020 года и сравнить с III кварталом прошлого года, то можно увидеть: в Санкт-Петербурге продажи компании в денежном выражении выросли почти в два раза (18 млрд руб. против 9 млрд руб.), а средняя стоимость квадратного метра – на 15% (117 тыс. руб. против 102 тыс. руб.).

На сегодняшний день цены на квартиры в жилых комплексах комфорт-класса стартуют от 2,5 млн руб., в проектах бизнес-класса – от 6,5 млн руб. за однокомнатную и от 3,7 млн руб. за студию. Стоимость квартир в элитном проекте на Петровском острове Neva Haus начинается от 17 млн руб.

3. Вынужденный переход многих граждан на удаленку поменял представления об идеальном жилье… Студии стали неинтересны? Правда ли, что покупатель теперь предпочитает более просторные квартиры, нежели до пандемии? Или пока это пустые разговоры и фантазии, так как денег у граждан не прибавилось?

Александр Свинолобов, заместитель генерального директора ООО «Бонава Санкт-Петербург»:

– Мы не фиксируем значительного изменения предпочтений покупателей, кроме возросшего интереса к загородному жилью. Рынок недвижимости достаточно консервативен, и изменения на нем не происходят за несколько месяцев.

Скорее влияние на рынок оказывает не пандемия, а снижение ставок по ипотеке и начавшийся экономический спад. С одной стороны, субсидирование ипотеки позволяет покупателям уменьшить переплату по кредиту, то есть с тем же ежемесячным платежом теперь можно приобрести квартиру большей площади. С другой – после окончания госпрограммы в перспективе одного-двух лет мы увидим снижение покупательской способности граждан. Это поддержит уже существующую тенденцию к уменьшению средней площади квартир.

Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»:

– Да, покупатели сегодня действительно предпочитают более просторные квартиры с умными планировками в непосредственной близости от природных ресурсов, но не из-за роста заработных плат. Просто на рынке остались потребители со стабильным средним и выше среднего доходом. Всё остальное население, клиенты сегмента эконом, уже не готовы брать на себя долгосрочные финансовые обязательства и покупку недвижимости откладывают до лучших времен.

Сейчас на рынке наблюдается краткосрочный ажиотажный спрос. Это происходит, потому что, во-первых, количество качественных проектов сокращается. Оставшиеся объекты от лидеров отрасли раскупаются из-за рекордно низких ставок по ипотеке. Во-вторых, в экономике происходят кризисные явления, снижается доходность депозитов, поэтому инвесторы переключают свое внимание на дорожающую недвижимость как способ сохранения и приумножения средств.

И, конечно, в первую очередь раскупаются квартиры от застройщиков в новых проектах повышенной комфортности рядом с природными ресурсами. Тренд на здоровый образ жизни и удаленную работу наметился еще до пандемии. Самоизоляция просто показала тем, кто еще сомневался, что современный дом нужен не только для ночлега, но и для работы и полноценного досуга. На психологический климат в семье влияют и планировки, и высота потолков, и ширина окон, и виды за окном.

Юлия Ружицкая, директор по продажам компании «Главстрой Санкт-Петербург»:

– На 6 кв. м выросла средняя площадь реализованных нами квартир. Увеличились продажи двух- и трехкомнатных квартир – в 1,6 и 2,6 раза соответственно. Этот тренд связан как с действием ипотеки со сниженной ставкой, так и с изменением квартирографии наших проектов в сторону семейного формата жилья.

Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп»:

– Снижение интереса к студиям не связано с переходом населения на удаленку. Выгодные условия по ипотеке и государственные программы сегодня позволяют покупателям приобрести квартиры более просторной планировки без большой нагрузки на бюджет. Кроме того, сегодня те, кто несколько лет назад приобретал студию как стартовое жилье, готовы к новому этапу и квартире большей площади. Отвечая на запрос потребителя, девелоперы пересматривают квартирографии, именно поэтому доля квартир-студий становится меньше. Однако говорить о том, что они совсем уйдут с рынка, преждевременно. Студии остаются самым доступным вариантом, спрос на который сохраняется.

Всеволод Глазунов, директор по маркетингу компании Legenda Intelligent Development:

– Печальные обстоятельства сегодняшних реалий подтверждают все те тезисы, которые мы пытаемся донести до рынка последние два года, а именно то, что неважно, какой площади у вас квартира, принципиально то, какой функционал она содержит. Первая волна коронавируса и режим самоизоляции заставили семьи, которые круглосуточно находились все вместе в стенах одной квартиры, пересмотреть отношение к своему жилью. Вдобавок к базовым функциям жилья потребовалась необходимость организовать место для удаленной работы, дистанционного обучения, хобби и других занятий и увлечений.

Жилье должно отвечать потребностям каждого члена семьи, и, учитывая, что позволить себе дополнительные квадратные метры в виде отдельного кабинета или еще одной спальни сегодня может себе далеко не каждый, стало очевидно, что квартиры должны быть трансформируемыми, но не с точки зрения перепланировки, а в плане возможности изменения функций, которые могут реализовываться на имеющейся площади. При необходимости, например, место для занятия хобби может легко стать удаленным рабочим местом, а детская спальня – полноценным учебным классом. В наших smart-проектах есть решения, когда даже в квартире с одной спальней есть выделенное место, где можно организовать рабочую зону, спортзал в зависимости от потребностей жителя.

Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group):

– 65% в объеме спроса в Петербурге традиционно занимают студии и однокомнатные. Да, мы отмечали рост интереса в этом году к двухкомнатным и трехкомнатным квартирам благодаря льготной ипотеке. Но всё-таки разрыв между однушками/студиями и прочим жильем сохраняется, ведь однокомнатные квартиры и студии – самые ликвидные варианты, которые легко перепродать или сдать в аренду при желании.

Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС»:

– Компания «КВС» в принципе не проектирует в своих объектах большое количество студий. Доля таких квартир в наших домах – около 15%. Большинство наших клиентов приобретают однокомнатные квартиры: на такие планировки приходится около 50% продаж.

Во время режима самоизоляции люди также стали особенно ценить варианты с террасами или просторными балконами, которые дают возможность отдыхать на свежем воздухе, не выходя из дома. ГК «КВС» проектирует в большинстве квартир балконы или лоджии шириной от полутора метров – здесь можно обустроить кабинет, лаундж-зону или поставить тренажер. Варианты с террасами представлены в ЖК бизнес-класса «Наутилус».

Денис Бабаков, коммерческий директор компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»:

– Сегодня сохраняется тренд на европланировки. Это может быть как однокомнатная, так и двух-трехкомнатная квартира. Клиенты предпочитают просторную кухню-гостиную для семейных встреч и изолированные комнаты, чтобы спокойно поработать или почитать книжку.

Но студии по-прежнему занимают лидирующую позицию на рынке. Они привлекают как инвестиционных покупателей, так и молодое поколение, которое решилось приобрести свое первое жилье. В том числе актуальны студии и в проектах бизнес-класса. В качестве примера могу привести наш комплекс «Цивилизация на Неве», где мы предложили видовые студии бизнес-класса – в итоге весь объем предложения был забронирован за день.

4. А вы планируете пересматривать квартирографию будущих проектов? Добавите ли новые «фишки»? Что вас будет выгодно отличать от конкурентов?

Александр Свинолобов, заместитель генерального директора ООО «Бонава Санкт-Петербург»:

– В новых проектах мы сосредоточимся на создании максимально функциональных планировок, позволяющих компактно разместить всё, что нужно для жизни, и при этом не переплачивать за неиспользуемые квадратные метры. Традиционно наши проекты отличает наличие больших панорамных балконов глубиной до двух метров, летом превращающихся в открытые террасы.

Новой «фишкой» Gotland Lifestyle станут несколько квартир с небольшими придомовыми террасами, расположенными на крыше стилобата, в закрытом дворе комплекса. Жители смогут установить обеденный стол на открытом воздухе или создать зону отдыха с гамаком или креслами. Ранее такие террасы для жителей первых этажей мы создавали только в нашем загородном проекте Grona Lund.

Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»:

– Мы уже начали строительство новых кварталов бизнес-класса непосредственно на побережье Финского залива. Они будут называться Riviera Сlub и Lotos Сlub. На последних этажах малоэтажных домов будут представлены квартиры с каминами и саунами. Жилая среда будет оформлена по индивидуальному дизайн-проекту. В новых кварталах также предусмотрены общественные пространства для проведения мероприятий.

Очевидно, что требованиям нового поколения потребителей будут соответствовать проекты с продуманными планировками и развитой жилой средой.

Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп»:

– В наших проектах уже сейчас учтены все тенденции, в том числе мы включаем в квартирографию европланировки, которые служат альтернативой однокомнатным и студиям.

Всеволод Глазунов, директор по маркетингу компании Legenda Intelligent Development:

– С каждым новым проектом мы расширяем ассортимент планировочных решений, учитывая как базовые потребности семей, так и какие-то специфичные, которые появляются в том числе под влиянием внешних обстоятельств. Сегодня в ассортименте компании свыше 300 типов квартир, которые учитывают необходимые условия для комфортного времяпрепровождения всех членов семьи.

Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС»:

– Тренд на квартиры с открытым пространством для отдыха повлиял и на перспективные объекты нашей компании. Среди них ЖК «Любоград», который мы начнем строить в 2020 году. В проекте будут планировки с французскими балконами и террасами на первых этажах, выходящими во двор.

Юлия Ружицкая, директор по продажам компании «Главстрой Санкт-Петербург»:

– Период самоизоляции показал, что хорошо иметь в квартире пусть и небольшое, но изолированное пространство для работы. Мы намерены учитывать это при проектировании новых корпусов. Более того, сегодня у нас в продаже уже есть квартиры с хобби-румами и отдельными кабинетами, к которым наблюдается устойчивый интерес со стороны покупателей.

5. Были ли у вас из-за пандемии невыполнения обещаний перед дольщиками? (Например, не сдали дом в срок, не построили детский сад, поставили систему отопления китайскую, хотя обещали финскую.)

Александр Свинолобов, заместитель генерального директора ООО «Бонава Санкт-Петербург»:

– Весной мы столкнулись с задержками поставок части отделочных материалов из-за рубежа. Из-за введенного карантина заводы-изготовители остановили производство. Тем не менее нам удалось наверстать сроки выполнения этих работ. Мы досрочно ввели в эксплуатацию финальную очередь Skandi Klubb и четвертую очередь Magnifika Lifestyle.

Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»:

– Мы всегда выполняем свои обещания дольщикам, и пандемия не могла этому помешать. Во время самоизоляции сотрудники офиса работали удаленно, стройки в Петербурге не останавливались. Поэтому веских причин для невыполнения обязательств, на мой взгляд, не было. Для нас очень важна репутация надежного застройщика, которую мы заслужили за долгие годы безупречной работы. Рисковать репутацией из-за вполне преодолимых трудностей – не в наших правилах.

Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп»:

– Нет, более того, даже в период объявленных в стране нерабочих дней все стройки ГК «Полис Групп» продолжали работу, мы не останавливали строительство ни на день. Это позволило соблюсти все заявленные сроки и выполнить обязательства в полном объеме. Безусловно, с трудностями пришлось столкнуться: в связи с эпидемиологической ситуацией задерживались поставки комплектующих и оборудования, так как многие производства останавливались. Из-за падения курса рубля импортные материалы стали дороже. Тем не менее наша компания была готова к этому, каких-то сбоев в работе мы не отмечали.

6. Актуальный совет покупателям и ваш прогноз относительно цен.

Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»:

– Субсидируемая государством ипотека распространяется только на первичный рынок. Поэтому сейчас то самое время, когда надо вкладываться в недвижимость от застройщика. Очевидно, что предпосылок для быстрого экономического роста нет, инфляция растет, а вложение денег в квадратные метры поможет не только улучшить свое жилищное положение и сберечь свободные средства, но и в дальнейшем при необходимости получить дополнительный доход с помощью перепродажи или сдачи жилья в аренду. При этом дальновиднее покупать квартиры в новых проектах со свободными планировками, развитой жилой средой и инфраструктурой, рядом с природными ресурсами, пока такие востребованные объекты еще есть в продаже.

Юлия Ружицкая, директор по продажам компании «Главстрой Санкт-Петербург»:

– Можно ожидать, что в ближайшее время новые проекты и очереди начнут выводиться чуть более активно, но в целом тенденция к сокращению рынка сохранится. Поэтому если уже сегодня подобран подходящий вариант, то лучше не откладывать покупку в долгий ящик.

Денис Бабаков, коммерческий директор компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»:

– Не стоит откладывать покупку квартиры на длительный срок. Сегодня на рынке сложились благоприятные условия для ее приобретения. Президент предложил продлить льготную ипотеку до июля 2021 года. Но рост цен и инфляцию никто не отменял.

Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group):

– Объем предложения на рынке сегодня продолжает сокращаться, спрос при этом высокий, поддержанный льготной ипотекой. Однако даже без учета факторов спроса и предложения на увеличение цены влияет переход на эскроу-счета, в связи с которым застройщики пересмотрели свою ценовую политику в сторону повышения стартовых цен. Замедление роста стоимости квадрата может быть вызвано выводом на рынок новых масштабных проектов на окраинах города, где цена заведомо ниже. Однако на данный момент мы не видим предпосылок для изменения ценового тренда. Кроме того, несмотря на то что в ряде объектов стоимость квадратного метра уже достигла достаточно высокой отметки, в других ЖК сохраняется потенциал для роста. Что также будет влиять на изменение средних цен на рынке. Поэтому, скорее всего, до конца года цены подрастут еще на несколько процентов.

Продажа