Застройщики рассказали, что сегодня происходит на первичном рынке жилья
Сохранился ли спрос на новостройки? Как отразятся на ценах введение карантина и ослабление рубля? Не встанут ли стройки из-за отсутствия стройматериалов? Будут ли выводиться на рынок новые объекты? BN.ru провел опрос среди петербургских застройщиков.
Эдуард Тиктинский, президент Группы RBI (входят компании RBI и «Северный город»):
– Мы не видим существенного снижения спроса. Продажи в апреле пока идут с небольшим отставанием от бюджета-2020, при том что в первом квартале мы продали значимо больше, чем предполагалось, в связи с чем цены в марте были откорректированы в сторону увеличения.
Если в начале апреля среди покупателей были в основном те, кто успел попасть на живой просмотр своей квартиры до периода самоизоляции, то теперь видим сделки, которые от начала до конца проходят онлайн. Мы стимулируем спрос, предлагая скидку при покупке квартиры, забронированной онлайн.
Что будет дальше? Многое зависит от длительности карантина. Мы понимаем, что платежеспособный спрос может пострадать. Особенно это повлияет на массовый сегмент рынка.
Стройки останавливать на сегодня причин нет. «Нерабочие» дни не распространяются на работников непрерывно действующих организаций, «приостановка деятельности которых создаст угрозу безопасности, здоровью и жизни людей». К таким компаниям относятся и строительные. Проще говоря, строительный процесс невозможно просто так остановить, и все это понимают.
Конечно, в связи с экономической ситуацией вырастают риски по поставкам материалов. Если мы видим такие риски, то стараемся заранее все проплатить, чтобы поставки шли оперативно уже сегодня. Работаем и по импортозамещению: если предвидим сложности, можем поменять страну-поставщика. Здесь на сегодня нет нерешаемых проблем.
Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС»:
– На первичном рынке недвижимости такого существенного падения спроса, как на вторичном, не было. Мы видели значительное снижение обращений в первую неделю карантина, но после люди постепенно стали возвращаться к повседневным делам. Все продажи у нас сейчас переведены в дистанционный режим. В ГК «КВС» уже больше года назад был запущен онлайн-магазин квартир, поэтому проблем с переходом на дистанционную работу у нас не было. Первичный рынок в этом плане выигрывает относительно вторичного, где сделки сложнее и для покупки все равно придется выйти из дома – как минимум чтобы посмотреть квартиру.
При этом, безусловно, снижение активности покупателей наблюдается. Кто-то потерял работу, у кого-то снизились доходы, другие находятся в состоянии неопределенности.
Мы сейчас заняли максимально открытую позицию, снимаем специальные репортажи о ходе строительства, запустили серию онлайн-трансляций со стройплощадок. Нам важно, чтобы наши клиенты видели, что работы ведутся и мы сейчас сосредоточены на том, чтобы сдать их дома в срок.
Планы по выводу новых объектов на сегодняшний день также не менялись. Мы продолжаем разработку новых проектов в соответствии с графиком. В начале апреля вывели в продажу новый пул квартир в ЖК «Ясно.Янино». На второй квартал этого года мы не планировали стартов других проектов. Что будет в III квартале, будет зависеть от того, сколько продлится карантинный период и как будет развиваться ситуация.
Ценообразование у нас идет в рамках плана, мы не повышали и не снижали цены и в ближайшей перспективе также не прогнозируем резких скачков в стоимости квартир.
Думаю, что цены на рынке сейчас будут стабильны. Предпосылки для их увеличения есть, поскольку растет себестоимость строительства. Уже подорожали некоторые материалы, комплектующие импортного производства, логистика. Однако повышение сейчас сдерживает снижающаяся покупательская способность. Падения цен, глобальных скидок и распродаж также не будет: рентабельность проектов сейчас невелика. Кроме того, в тех проектах, которые реализуются по эскроу-счетам, ценообразование четко прописано в кредитном договоре с банком. Девелопер не может игнорировать эти договоренности, поскольку иначе могут последовать штрафные санкции банка. Работая по проектному финансированию, компании также меньше зависят от ситуативных движений спроса. Они могут продолжать стройку на средства банка и реализовать квартиры на более позднем этапе, когда рынок выровняется.
Сейчас цены держатся на хорошем уровне. Когда мы преодолеем кризисный период и спрос пойдет вверх, они неизбежно будут расти.
Виолетта Басина, председатель комитета РСС по взаимодействию застройщиков и собственников жилья:
– Все считают, что недвижимость – это инвестиционные истории. Что можно ее «хотеть» и «не хотеть» покупать. А это, как правило, вынужденная покупка, связанная с расширением семьи, появлением детей.
Инвестиции в недвижимость как явление, конечно, есть, но доля инвестиционных сделок особой роли не играет. Поэтому спрос на рынке будет продиктован количеством денег у населения и их доступностью: сколько можно будет занять и насколько дорогими будут кредиты.
И что касается спроса, он снизится, потому что количество людей, которые смогут взять квартиру в ипотеку, резко сократится. С одной стороны, объективно у людей станет меньше денег. А с другой стороны, банки резко ужесточают требования к заемщикам, и в условиях девальвации рубля и инфляции уменьшать ставки по ипотеке они не будут, как и рисковать.
А еще есть застройщики с проектным финансированием, где банк регулирует стоимость метра, ниже которой не опуститься. Есть показатели pi (индекс рентабельности инвестиций), они в каждом банке свои – скажем, в «Дом.рф» он не должен быть ниже 1,3. Простыми словами, если вложили 2,70 млрд, то продать должны не меньше чем на 3,42 млрд. Застройщику на проектном финансировании сейчас лучше не продавать и не тратить рекламный бюджет, а строить на деньги банка и начать продавать тогда, когда рынок успокоится. Поэтому снижения цен на первичке не будет, по крайней мере у тех, кто на проектном финансировании.
Дмитрий Ефремов, руководитель аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург»:
– Можно ожидать, что во втором квартале произойдет некоторое снижение спроса, поскольку многие покупатели, планировавшие покупку на этот период, ускорили принятие решения и вышли на сделку в марте, когда появилась неопределенность с курсом рубля и развитием эпидемиологической ситуации. Со временем спрос восстановится, а как скоро это произойдет, зависит от ряда обстоятельств. В частности, от того, как долго продлится режим нерабочих дней. При этом появляются новые факторы, которые будут положительно влиять на спрос. Основной из них – запуск специальной ипотечной программы со ставкой 6,5% для всех граждан России. Безусловно, такая ставка поддержит покупателей и отрасль. В нашей компании уже стартовал прием заявок по данной программе.
Сделки с недвижимостью и раньше можно было заключить в режиме онлайн, например с иногородними покупателями, а сейчас это основной способ покупки квартиры. Можно ожидать, что точечные скидки и акции, стимулирующие удаленное заключение договоров, в ближайшей перспективе получат определенное развитие.
При этом качественные проекты от надежных застройщиков по-прежнему востребованы на рынке, а себестоимость строительства не уменьшается, поэтому снижения цен не ожидается. Дополнительное внимание покупатели могут обращать на квартиры, которые продаются через счета эскроу, поскольку это обеспечит дополнительную надежность сделки и сохранность вложений, что сегодня является особенно важным фактором.
Реализация наших проектов – ЖК «Северная долина» и «Юнтолово» – продолжается, и текущая ситуация не сказывается на плановых сроках ввода объектов.
Егор Федоров, руководитель отдела продаж холдинга «Аквилон Инвест»:
– Ажиотажный спрос пришелся на март: результаты продаж превысили показатели прошлогоднего марта более чем на 20%. Реакция понятна: с началом развития кризиса люди начинают думать, куда вложить свои деньги, и недвижимость всегда была одним из самых надежных вариантов. Те, кто планировал покупку квартиры в перспективе, ускорились с принятием решения.
В апреле такого всплеска мы не наблюдаем, все-таки самоизоляция внесла коррективы в наш образ жизни и сейчас все осторожно строят планы на будущее. Однако интерес у покупателей высокий – мы получаем много обращений, увеличилось количество консультаций.
Стоит отметить, что клиенты довольно легко перешли в дистанционный формат взаимодействия и оценили удобство онлайн-сделки.
В апреле мы сохранили цены на наши квартиры, однако в перспективе кризис неизбежно повлияет на ценообразование. Ослабление рубля приведет к росту себестоимости проектов, а значит, и к росту цен на квартиры. Удерживать этот рост и сохранять при этом высокое качество проектов смогут в первую очередь крупные застройщики.
«Аквилон Инвест» является девелопером полного цикла: в структуру холдинга входит большинство производственных мощностей, парк спецтехники. Поэтому мы способны обеспечить самостоятельно наши строительные площадки необходимыми ресурсами в нужные сроки.
В апреле у нас состоялось несколько крупных стартов. Мы открыли продажи апартаментов бизнес-класса в рамках проекта Promenade, который расположен в Адмиралтейском районе, у метро «Фрунзенская». Буквально на днях мы вывели на рынок коммерческие помещения в том же проекте. В Архангельске и Северодвинске мы также анонсировали запуск новых проектов и готовим новые проекты в Москве и Санкт-Петербурге. Кризис, как известно, это время возможностей для развития сервисов, продуктов, создания новых проектов. Мы продолжаем поиск новых участков под жилое строительство, готовы инвестировать в интересные проекты и всегда открыты к сотрудничеству.
Владимир Шабанов, вице-президент «ЮИТ. Жилищное строительство, Россия, Санкт-Петербург»:
– Спрос на новостройки есть; был определенный ажиотаж в марте, связанный, видимо, с очередным скачком курсов валют. Сейчас спрос на обычном уровне, а в мае ожидается сезонный спад, дополненный реалиями текущей ситуации.
Все стройки «ЮИТ» в Санкт-Петербурге, к счастью, пока работают, случаев заражения не выявлено, все необходимые меры приняты (надеюсь, что так будет и дальше и власти не станут останавливать стройки, как делали в некоторых других регионах).
В первом полугодии 2020 года мы должны ввести в эксплуатацию три объекта – это очереди наших жилых комплексов «Новоорловский», Inkeri и «Тармо». Строительную готовность мы обеспечим, но прохождение процедур ввода зависит и от того, как будут работать государственные органы и монополисты.
Продажи полностью переведены в онлайн. Рассчитываем, что в ближайшем будущем ограничения, связанные с карантином, закончатся и офисы продаж возобновят работу в нормальном режиме.
Наша ценовая политика зависит от спроса и от себестоимости, а поскольку постоянно меняется и то и другое, то изменятся у нас и цены. О сверхприбылях мы уже давно не мечтаем, но как открытое акционерное общество должны зарабатывать.
Из-за отсутствия стройматериалов пока не страдаем. Мы еще в 2015 году осуществили практически тотальное импортозамещение, поэтому процент материалов нероссийского производства минимален. Впрочем, какие-то сложности могут возникнуть, возможно, если ситуация с карантином как в РФ, так и в Европе и Китае сильно затянется.
Мы свои планы пока не меняем: на вторую половину года планируется запустить очередные этапы строительства во всех текущих проектах, а также два из трех новых проектов – на участках, которые были приобретены в Петербурге в конце 2019 – начале 2020 года. Но, конечно, планы могут скорректироваться, если ситуация существенно изменится.
По поводу того, что будет дальше с ценами, я бы не хотел делать прогнозы. Цены зависят от многих факторов. Строить себе в убыток никто не будет, но уровень прибыли, а соответственно и цен, определяется в зависимости от платежеспособного спроса, а он вряд ли сразу повысится после снятия ограничений, связанных с пандемией. Полагаю, что цены останутся на том же уровне.
Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп»:
– Спрос, безусловно, есть. После сверхактивного марта в апреле продажи идут более умеренно. Поэтому по итогам планируем меньший объем реализации, а также вводим корректировку по объему продаж на традиционно спокойный май и последующие летние месяцы.
Наименее ликвидное предложение требует введения акционных предложений на этот период.
В настоящее время покупатели более тщательно подходят к выбору объекта. Активный интерес к рынку недвижимости сейчас проявляют инвесторы, как правило их привлекают наиболее дешевые варианты – студии и однокомнатные квартиры.
Сейчас, с введением программы «Ипотека с государственной поддержкой» по ставкам 6,0–6,5%, рынок ждет небольшое оживление, так как это приведет покупателей, которые откладывали покупку.
У нас средняя цена реализации за три месяца увеличилась на 9,6%. За март рост составил 5–7%. В апреле корректировка цен происходит пока в соответствии с изменением стадий строительства наших объектов.
Проблемы отсутствия или нехватки стройматериалов не возникало. Строительство объектов продолжается в соответствии с графиками. Остановок строительства не было.
В том числе мы рассматриваем новые проекты, разрабатываем технические задания, занимаемся проектированием. Да, мы планируем выводить на рынок проекты; пока преждевременно говорить о сроках: с введением в отрасли проектного финансирования процесс вывода проекта на рынок стал более длительным.
Наш прогноз. Значительного отката цен ждать все же не стоит, так как 2020 год небогат на вывод новых проектов (по сравнению с 2019 годом сокращение нового предложения за три месяца составило более 30%) и предложение рынка новостроек постепенно сокращается. Акции, скидки могут иметь место в данный период, но они скорее локальны: на определенные типы квартир, в определенной локации, на проекты с изначально завышенными ценами и т. д.
Всеволод Глазунов, директор по маркетингу компании Legenda Intelligent Development:
– Да, спрос есть, он никуда не делся. Конечно, часть людей придерживаются сейчас мнения, что для совершения запланированной покупки лучше подождать, по крайней мере до момента, когда появится определенность в ситуации. Но это лишь небольшая отсрочка исполнения своих планов. Был определенный провал в обращениях и бронировании в конце марта – первых числах апреля, но за последние полторы недели их уровень восстановился.
Все наши планы по выводу на рынок новых объектов в этом году остаются в силе. И наша ценовая политики остается прежней. Скидок точно не даем. На определенные типы квартир цены планово повышаются, особенно в проектах высокой степени готовности со сроком сдачи в этом году. По каким-то квартирам делаем интересные условия или комплексные предложения – например, в сегодняшних условиях у нас предусмотрена поощрительная скидка на покупку онлайн.
Наша стратегия управления рисками подразумевает ряд превентивных антикризисных шагов. В числе этих шагов такие меры, как законтрактовка «длинных» поставок с условием покрытия всех потребностей на текущий год. Это значит, что наши проекты обеспечены всеми строительными материалами по фиксированным ценам.
Если же говорить в общем, то, безусловно, себестоимость строительства растет в части материалов и комплектующих, содержащих валютную составляющую, а это почти треть всех стройматериалов. Это и арматура, зависящая от биржевых цен на металл, и качественные импортные отделочные материалы, и окна с импортной фурнитурой, и инженерное оборудование. Также себестоимость материалов зависит от объемов складских запасов и стоимости перевозок, и уже с начала апреля по этим причинам подорожали песок, щебень и цемент. В среднем рост может составить до 10–15%, и это, безусловно, отразится на цене нового жилья.
Очевидно, что после окончания карантина разные застройщики будут вести себя по-разному. Все зависит от того, насколько они зависят от денежного потока (привлечения денег от дольщиков по ДДУ), какие объемы продаж им требуются для того, чтобы держаться на плаву, и от того, насколько качественный и востребованный их продукт.
Те, кому для сохранения жизнеспособности необходим постоянный денежный поток, скорее всего, будут прибегать к скидкам. Но это опасное явление, так как, продавая ниже уровня экономики проекта, компания (а вместе с ней и ее клиенты) имеет все риски недостроя.
Покупателям я бы посоветовал осторожнее относиться к скидкам и выбирать свое новое жилье исходя не из сиюминуюной кажущейся выгоды, а из реальных потребностей вашей семьи. Купить квартиру – не то же самое, что купить велосипед: не стоит бездумно рисковать своими деньгами, особенно если планируете привлечение ипотечных средств. Если есть возможность, выбирайте качественный продукт и вкладывайтесь в него: если ваши жизненные обстоятельства пойдут по негативному сценарию, вы по крайней мере будете уверены в ликвидности своей квартиры и возможности ее выгодно продать.
Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group):
– Объем спроса на первичном рынке жилья Петербурга и ближайших пригородов в I квартале сохранился на уровне 2019 года. И составил порядка 1 млн кв. м. Мы отмечаем, что март стал самым активным месяцем из трех: на фоне ослабления рубля и тревоги по поводу собственных сбережений люди начали покупать квартиры, что поддержало спрос как на первичном, так и на вторичном рынке.
Что касается цен, то в январе – марте 2020 года средние цены в сегменте массового спроса выросли на 3%, достигнув 118 тыс. руб. за кв. м в Петербурге и 79 тыс. руб. в пригородах. Мы не ожидаем снижения цен в новостройках. Данный прогноз основан на нескольких важных тенденциях. Так, на рынке строящегося жилья Петербурга и пригородов сегодня в продаже находится 4 млн кв. м, что на 15% меньше, чем в последние годы. Вывод на рынок в январе – марте уменьшился вдвое, при этом низкие ставки на ипотеку по-прежнему действуют, большинство строек работает, а сделки заключаются удаленно. То есть предложение сократилось, на рынке остается меньше ликвидных и при этом бюджетных проектов, а интерес покупателей сохраняется – люди ищут способы надежного вложения средств и получения прибыли.
Конечно, в апреле привычный порядок работы на строительном рынке изменился, и, скорее всего, спрос будет ниже, чем в марте, в силу особенностей этого периода. Тем не менее большинству компаний удалось перестроиться и продолжить работу в новых реалиях. Если говорить о компаниях из топ-10, а это более 65% рынка, то стройки работают, продажи не прекратились, а перешли в режим онлайн.
Еще раз подчеркну: мы не ожидаем снижения цен на новостройки. Многие проекты на рынке уже сейчас продаются по новым правилам – через счета эскроу, а постепенное повышение цен прописано в кредитных договорах с банками. В случае с эскроу стройку финансирует кредитная организация, а не дольщики. Это означает, что, если спрос снизится, строительство будет продолжено за счет средств банка, а большинство квартир будет продаваться по высоким ценам на завершающих стадиях готовности объекта.
Кроме того, с рынка продолжат вымываться квартиры с минимальным бюджетом покупки – они сейчас пользуются наибольшим спросом. Поэтому мы рекомендуем покупателям решать свои жилищные вопросы сейчас, пока на рынке сохраняется бюджетное предложение и привлекательные ипотечные ставки.
Игорь Глушков, директор по развитию ГК «Технополис»:
– Спрос на недвижимость несколько снизился, но это временное явление. С самого начала объявления карантина мы полностью перешли на сделки по продажам онлайн. Строительство текущих объектов продолжается в прежнем объеме. Никаких пауз в строительном графике не было, как и нет перебоев в снабжении строительных площадок.
В текущих экономических условиях ГК «Технополис» идет навстречу покупателю и предлагает различные варианты бонусов и акций для покупки недвижимости в готовом ЖК «Премьера-2» и строящемся ЖК «Рыбацкая гавань».
Мы не видим в ближайшей перспективе развития сценария со снижением цен на недвижимость, так как снижается объем вывода жилья на рынок, растет себестоимость и многие застройщики уже работают с минимальной рентабельностью, при этом активно используя заемные средства. Стоит заметить, что ГК «Технополис» целиком полагается только на свои собственные средства – без участия кредитов.
Потенциальным покупателям советуем покупать недвижимость в ближайшее время, особенно если в сделке будут участвовать заемные деньги. Следует ожидать повышения ипотечных ставок – на них оказывается влияние как вируса, так и стоимости нефти.
